伴随奥运会的成功举办，走在2008年北京的大街小巷上，无处不见的国际品牌应证着中国首都的繁华。就目前商业地产项目招商情况来看，众多国际品牌开始选择北京作为进军中国市场的立足点和切入点。随着国际品牌不断进入北京并快速开拓市场，必将为我们的商业地产提供更多的商家选择和经营特色选项，进而推动商业品牌和商业市场的国际化。

　　600万平方米！2008年北京商业地产如此大的放量，足以用“井喷”来形容，并且大多集中在传统商业区。受到举办奥运会这个最大利好的刺激，北京商业地产这两年出现供求两旺的状态。

　　有统计资料显示，这几年全国商业地产占整个房地产的竣工面积数量的10%左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的四分之一左右，而且还以每年10%甚至20%的速度递增。2006年的数据显示北京市的商业地产项目有超过1/3是处于闲置状态的，但受奥运会刺激，最近两年的“井喷”发展，又让人不得不担心北京商业地产的“提前预支”。

　　接受采访的大多数业内人士认为，奥运会对北京商业地产的影响是双向的。一方面，确实促使了商业地产的快速发展，另一方面，也使得很多开发商处于非理性状态，将未来三年甚至更长计划的项目都集中在奥运前开发，使商业项目在近两年出现了井喷。这将直接导致奥运会后一部分商业项目面临着巨大的生存压力。

　　拥有“高投入、高回报、高风险及高难度”四大特征的商业地产，在我国的发展还处于起步阶段。有香港方面商业地产专家认为，国内商业地产，输在不完善的产业链上。商业地产产业链包括开发商、销售代理商、招商和经营管理公司、建筑规划设计等，在这条产业链上，有的只懂销售，不懂经营，有的有商业经验却缺少地产方面知识，从而导致商业地产产业链的极度不完善。

　　从北京地区来看，商业地产不得不面对几个方面的冲击。

　　资金方面是首要问题。从紧的货币政策似乎已有松动，但是地产行业所遭遇的寒流却是在加剧。房子卖不出去，银行不给贷款，资金已经成为了行业命根�？�发商融资、经营能力差是北京商业地产风险所在，这又导致目前北京开发商对商业项目的持有经营目的不强，因此很多项目由于经营不善，无法带来预期效果而导致失败。

　　其次是以售为主的商业模式需要转型。不同于传统地产的买地——盖楼——卖房的短平快模式，商业地产周期较长，需要一个培育期，后期的经营才是商业地产成功与否的标志。有资料显示，目前北京出售型商业与租赁型的商业比例为6：4。一般来说，大型开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售，出售大都存在于一些社区商业或中小开发商开发的商业项目中。出售型的商业项目更容易收回资金，但是却对后期经营造成很大的困难。

　　另外，许多项目扎堆、同质化以及郊区商业圈的兴起等等也是不可回避的影响。上海五合智库的统计显示，今年上市的项目东部主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村、金融街等区域，这些集中的区域不可避免地出现商业供应过剩。

　　根据《北京城市(2004年-2020年)总体规划》规定，北京市在今后15年内将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄三个新城，到2020年人口规模将达到570万，同时还要积极疏散旧城的居住人口。随着配套生活设施的不断完善，新的商业中心也会兴起，对传统商业中心将会形成冲击。 (黄前柏)