方星海：这个房地产市场，大家经常跟去年的情况比，去年上海的房地产情况非常好，今年相对去年比就下降了很多，大家也意识到，去年的状态是一种非正常的状态，今年更多的是回归到对房地产的实质性的自住的需求，当然就下降了一些。

　　房地产是我们国家拉动经济需求非常重要的一方面，在目前这种时候，我觉得应该适当地启动一下投资性的房地产需求。这里有两件事情，从上海来看我们可以做，一方面是减少各种各样的税费，就是你提到的昨天公布的政策当中，比如说把买房子的契税从3%降到1%，原先有5%的营业税，两年之后卖了的话，把营业税完全取消，这些都是非常好的措施，看一段时间，这方面的措施还可以进一步推出。

　　另外一方面，怎么样吸引一些国外的需求到上海来，因为上海这个地方有一些比较高档的住宅和商用楼。前一阵我们国家因为房子，更多的外资流入中国，这方面卡得比较严，现在根据新的情况，我建议是不是可以放松对外资购买国内的住宅和商用房地产的限制，进一步拉动上海和其他的一些发达城市在这方面的一些需求。

　　主持人：谢谢方博士从上海给我们发回的分析。刚才您也看到了这个新闻，中研出了一个报告，说未来几年，房价有可能会下跌10%，有的地方会下跌30%，您是否赞成这样一个观点？

　　陈淮：我们的金融专家应该知道，第一个，我们别自己吓唬自己，同样的金融�；�，美国什么症状不一定中国什么症状，美国的问题是它欠别人的钱太多，政府、企业和个人消费者，中国的问题是别人欠我们的钱太多，我们持有的美国国债、两房债券以及我们不断膨胀的出口产业的应收账款。面对风险，务必弄明白，美国是欠别人钱太多的风险，中国是别人欠我们钱太多的风险。

　　第二个，也别把当前中国房地产面临的问题估计过大，我给你打一个比方，有一个大家子兄弟很多个，老大一年前买了股票了，老二买了基金了，老三买了黄金了，老四买了美元了，老五买了QDII了，老六炒期货了，老七干脆存了一批石油，老八买了房子，一年过去到现在，这八个兄弟中谁是最幸运的。

　　主持人：应该还是买房的这个相对幸运一些。

　　陈淮：所以我们不要把这个市场中的情况说得那么岌岌可危，但是它的的确确最稳定的市场可能是最后风险的集中爆发点，我们恰好是认识到这一点，所以采取了多方面财政的政策、货币的政策以及鼓舞消费者信心的政策，和化解这个风险集中度的政策。房地产业就是有风险，但是问题在于，如果风险的所有参与人都担一点，没事。集中在一个人身上就坏了，就把这个人压死了。

　　刚才的金融专家是不是意识到了，我们通过绑架消费者信用，把开发贷款的风险加到购房人头上了，我们现在购房人头上担上浮动利率的风险、未来税收变化的风险、房价变动的风险，自己由于经济紧缩带来的职业不稳定的风险以及种种意外变故，我们是不是在这个环节中风险太多了，我们需要把这个风险通过各种各样的政策使它分散到各个环节去。

　　有一个大家最近大家争论很多的宏观调控的问题，好像你减点税、降点息，对我的总房贷的影响不是很大，但是它是非常重要的政策在于，我们到08年8月，住房个人按揭贷款总额3.4万亿，而四年之前的03年末，这个指标只有3300亿，也就是说，我们有90%的按揭贷款是过去四年里贷出去的，我刚才说，在还贷的时候，头三到五年是最危险的，高风险期，比如说你用供3000，2700还利息，300块钱还本金，这个时候利息稍微往上，或者你的收入稍微往下，你马上就还不起利息，那么真正的断供临界点恰恰是在这里。

　　主持人：其实高峰时期反而恰恰过去了。

　　陈淮：不是，我们现在虽然税收只降得不多，但是整个购房群体的安全性大大地往后撤了一步，原来很多人站在岸边上，风浪一大，很多人会被卷进去，现在大家都往后站了两米，风浪大，我的安全性大大提高了，不要小看目前的政策，它不是仅仅省几个钱的问题。我们整个住房个人按揭贷款的安全性，由此大大提高了，安全边际大大宽大了。

　　主持人：基于您刚才的数据分析，您对未来并没有像刚才那位专家那么悲观。再次提醒一下观众朋友，我们的节目已经开通了手机留言，如果您对金融�；�有什么问题的话，就可以发送留言到10669999和我们进行沟通。我们先来看看今天观众提出了哪些问题，请陈教授给我们回答。

　　江苏南京一位手机尾号6732的观众说，他本来准备在国庆节之后去买房子，现在看到房价不断地跌，他就一直不敢出手，他问，房价还会不会下降？什么时候买房比较好？其实刚才陈教授对这个问题做了一些解读，愿意不愿意给他做一个解答。

　　陈淮：你问我房价会不会下降，肯定会下降。你要问我房价会不会上升，我也说肯定会上升，因为房价的运动总是波动的，有时候涨有时候跌的，目前由于市场信心缺乏，它会下跌，但是有一个基本的房地产经济学道理，一个区域，在一个地方长的时间里，比如十五到二十年，一共能卖多少房子是一个常数，我们的社会经济规模总量增长速度和人们收入增长速度一定的前提下，南京在未来十五到二十年一共卖多少房子是一个常数，在这一年多卖了，后面的几年可能少卖，这年少卖，后面几年一定会多卖，这是一个道理。

　　第二个，我们还得明明确确地跟大家说，在三年之内、两年之内，房价都有可能跌或者涨，但是在二十年内，头和尾之间比较，房价一定是涨的。所以也请大家关注，什么都有卖期货的，唯独房地产不卖期货，金融衍生品市场，没有一个国家有房地产指数交易，为什么呢？当指数的变化是不确定的时候，才可以把它做成金融衍生品，它是确定是要涨的，所以没有哪个国家把房地产价格指数作为一个金融衍生品来交易，但是这并不等于说明年不会比今年偏移，后年不会比明年便宜，它是上下波动的。这个风险有多种因素，也可能全国都上升了，你那个城市还在跌。也可能全国都下降了，唯独你那个城市还在涨。这是第一。

　　第二，你所希望的是什么房子，可能全国的房价都在跌，但是你买的房子是不跌的，比如核心市区，我们打一个通俗的比方，我们在周边郊区不断地扩张，盖了很多新小区，普通住宅。但是南京市也好、北京市也好、上海市也好，平均房价一定是在下降的，但是外围的小区盖得越多，核心市区的房子就越贵，因为核心市区没有地方盖了，它就越发地变成稀缺资源，这个稀缺程度就高。你不可能在南京，每一样房子买一份，像基金一样，你只买一个房子，你问我股价会涨会跌，股价跌的时候也有涨的时候。

　　主持人：你要找到那个最低点是件非常困难的事情。四川乐山一位手机尾号是5621的观众问，这几年他们县城的房价上涨很快，远远脱离了当地百姓的生活水平，而且人口有限，很多修好的房子都空在那儿，很多在建的楼也停工了，这种现象是不是普通现象？

　　陈淮：应该说在全国不是普遍现象，但是在两头有这种现象。