- 趋利避险 抢搭美国房市政策"末班车"华人需谨慎
中新网1月28日电 据美国《侨报》报道，在奥巴马政府的救市政策刺激下，过去3年风雨飘摇的美国房地产悄然触底并开始企稳回升，但今年仍可能有所反复。在住房救市政策今年上半年即将退出之际，房地产专家提示有意买房的华人：现在正是购买自住房的好时机，但需谨慎入市。
房地产市场触底回升
美国房地产协会唯一的亚裔常务理事童忠益博士在接受侨报记者专访时指出，美国的住房价格在飚涨数年后于2006年4月登上顶峰，然后持续下挫，到2009年5月跌至谷底，目前大部分地区已止跌，正从谷底非�；郝�、挣扎式地企稳回升。
据标准普尔Case-Shiller住房价格指数显示，全美住房价格经历了3年零1个月的痛苦调整，累计下跌33%，相当于倒退6年，回到了2003年5月的房价水平。其中，2009年1月份比上年同月下跌19%。这是自上世纪30年代大萧条以来最大的跌幅，并成为直接引爆美国次贷�；腿蚪鹑诤Ｐサ牡蓟鹣�。目前，若逐月衡量，美国房价已在微幅回升，从2009年5月触底到2009年10月累计上涨4.5%，但与去年同期相比，房价仍未恢复，2009年11月比上年同月仍下挫5.3%。
童忠益说，2009年5月房价骤然见底主要得力于政府救市措施的强力推动，随着这些措施在2010年的逐步退市，加上失业率居高难下，美国房地产市场面临新的考验，回升有可能难以持续，甚至存在二次下跌(double-dip)的可能。
童忠益表示，2009年是美国房地产市场起死回生的一年，政府对银行的注资行动，使得信贷环境有明显改善。2010年住房金融体系将进一步恢复，受此次金融�；蚧鹘洗蟮拇笠性谡龀窒掠倘绱蛄饲啃恼�，趋于稳定，中小银行2010年仍会出现倒闭高潮，但对整体金融系统的实质影响不大。
两大救市措施明显奏效
据童忠益分析，因为美国政府比较到位的一系列救市措施，美国房地产市场提前了大约6到7个月见底，否则起码要到2009年底或2010年初才能依靠市场自身调整触底。他认为，最有效的两大政策干预措施，一个是8千美元的首次买房退税；另一个是美联储大量购买房利美和房地美抵押贷款支持债券。
首次买房退税政策诱使许多买房犹疑不决的租房者迅速入市买房，首次购房贷款者比例估计比上年提高了至少16个百分点，房价因此提高5%以上。这项措施使美国房屋销售量一扫前两年的颓势，增势迅猛。据美国房地产经纪人协会和人口调查局统计，全美住房销售量从1月的480万套(年率)增加到了11月的690万套(年率)，增幅高达4成3，其中现房销售更猛增45.7%，达654万套(年率)。
其实，相似的住房刺激政策措施早在1997年起就在首都华盛顿特区(DC)实施。童忠益多年前获奖的博士论文首次在美国房地产界论证了这一政策对激活DC房地产市场的巨大积极影响，并总结了推广这项政策需要借鉴的经验教训，引起了美国房地产界、华盛顿邮报、国会和决策者的关注。此次全美实施首次购房退税政策，在很大程度上就是借鉴了DC的成功经验。首次购房退税政策提供了潜在买房者“想买”的强大入市动力，而同时极低的房贷利率又增加了他们“能买得起”的可能。双管齐下，效果彰显。
中高端法拍屋或现高潮
童忠益认为，2010年将是美国房地产市场战略僵持阶段，亦即大量购房者(包括首次购房者、升级换房的家庭以及投资投机者们)纷纷进场而导致房价上行的力量与大量法拍屋(foreclosure/REO)继续涌现待售的下行力量相互对抗，从而使美国住房的销售和价格运动处于胶着僵持状态。2010年很可能是这一个房地产下行周期轮回的终点。
过去三年美国房价大跌的一个重要特征，是使用次级贷款的低端住房因为还贷违约而遭致法拍，以低于市价三成以上的价格大批量抛售。随着金融�；牒蟀攵�，低端住房法拍高潮已过，但违约法拍出现向中高端住房蔓延的趋势。
根据美国抵押贷款银行家协会公布的数据，2009年第三季度，美国有高达9%的住房抵押贷款已经违约(断交月供)超过了3个月或其住房产权被银行收走而惨遭法拍。曾任RMIC住房按揭贷款保险公司首席经济学家的童忠益预计，未来次贷(subprime)的违约法拍数量将大幅下降，多以中高价位住房为抵押的次优贷款(Alt-A)和优质贷款(prime)却可能在2010和2011年迎来违约高潮，因此，预计今后两年将有较多中档以上房子涌进廉价的法拍市场，使房价面临下行压力。
童忠益分析，次优贷款的住房法拍将在2011年达到高峰，主要是因为次优贷款中有不少屋主使用可调整利率贷款，今明两年面临利息重算和月供重置，贷款月供将骤然升高，让屋主难以承受。另一方面，不少使用优质贷款的中高价位住房屋主则面临就业市场不景气的压力，一旦此类屋主失业，难以承受大房子沉重的还贷压力。从房屋类别看，公寓(condo)的波动性比独立屋(single family house)大，住房市场好的时候，公寓的涨幅通常比独立屋大，但在市场不好时跌得也更凶。
政策退市带来不确定性
曾在美国房利美基金会担任住房经济与金融政策主任10年的童忠益强调，救市政策虽然使美国房地产市场提前见底，但房价稳步回升的市场基础依然脆弱，对今年的市场只能谨慎乐观。
2010年第一季度末，美联储购买“两房”抵押贷款支持债券的政策即将退市。童忠益分析，30年住房按揭贷款的固定利率肯定要上涨，预计到今年中会上涨到 5.5%左右，年底到6%上下。利率在去年11月达到4.75%的历史低位后，现正在缓慢回升，在5%到5.25%之间徘徊。首次买房退税8千美元和现有房主换房可得6千5百美元退税的政策，也将于2010年4月30日到期，再延期的可能性难以预料。
童忠益预计，如果这两个主要救市政策如期退市，今年5、6月份春夏之交，房屋交易量有可能下滑1到2成，在较坏的情况下，全美住房价格可能在2010年下跌3%-6%左右。不过他对房市还是谨慎乐观，因为即便刺激政策退市，房价已处于合理低位，房贷利率虽会上涨，但仍处于历史低位，金融系统更趋稳定，信贷市场逐渐回复常规。随着经济复苏，人们的消费信心将进一步恢复。
乐观的情况是，美国房地产市场在2010年春夏之季跌宕起伏，到秋天稳住阵脚，2011年春夏稳步回暖。
不同地区市道冷热有别
全美房地产市道呈现止跌回暖势头，但具体到不同地区，则是冷热有别，下跌和回升的快慢差异极大。童忠益根据对Case-Shiller房价指数的分析将全美主要城市分为四大类：
第一类，包括拉斯维加斯和亚利桑那州的凤凰城。
这两个城市房价下跌时间持续3年零两个月以上，累计降幅在5成4以上，市场最糟糕。拉斯维加斯房价下跌3年半，跌幅达5成6，截止2009年10月还没跌到谷底，2010年仍不看好。
第二类，包括加州的洛杉矶、旧金山、圣地牙哥，佛罗里达的迈阿密和坦帕，密歇根的底特律。
从顶峰到谷底，这些城市的房价大多持续下滑了3年多，累计降幅都在4成以上，房价基本见底。重灾区加州的法拍高潮已过，目前买卖相对活跃，2010年相对看好。
第三类，包括纽约、华盛顿、芝加哥、西雅图、亚特兰大、明尼苏达州的明尼阿波利斯、俄勒冈州的波特兰等。
这类城市房价下跌持续3年左右，累计降幅2到4成，2010年预计恢复较快，但亚特兰大是例外，当地房贷诈骗案比较猖獗，法拍高潮尚未过去，因此房价仍然面临不小的下行压力。
第四类，包括波士顿、德州的达拉斯、科罗拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫兰、北卡的夏洛特。
这些城市属于轻灾区，过去涨得少，这轮跌得也少，累计跌幅基本都在1成多，2010年比较看好。不过不排除其中一些地区，如德州的某些地方可能因为就业市场不景气，贷款违约率可能上升，房价仍会下行。
华人进场赶早不赶晚
基于对上述市场趋势和政策的分析，童忠益认为，对于华人来说，2010年确有绝佳的买房机会，但也要清醒意识到今年住房市场走势的诡异和风险，应根据本地市场的具体情况而审时度势。
对于有能力和有计划在今年买房的个人或者家庭，童忠益建议，可以考虑在政府救市政策退出之前的第一季度赶紧操作，以便利用现有有利政策。不管是买房，还是做再贷款(refinance)，都是如此。如果购房者个人收入少于$125000(或者家庭收入少于$225000)，只要在4月30日前购房成交，就可获得高达8千美元(首次购房者)或者6千5百美元(重复购房者)的联邦退税。即便年收入高出2万以内，仍可获得部分退税。
其次，这几个月30年固定利率仍会在5%左右，但要想得到最好的利率，借款人信用分要在740以上，这是最好利率的门槛。信用分数较低的家庭，比如620 以下，可考虑申请由美国住房管理局(FHA)提供保险的住房贷款。金融�；�，银行借贷标准趋于严格，不再不查收入。对负债率也有较严格的要求，即家庭每月的所有借贷还款一般不能超过家庭每月税前总收入的42%。如果信用分数非常高，可适当放宽到55%。
对于华人单干业主(self-employed)，没有公司W2表显示收入，最好要保存好银行月度结算单以及近两年的联邦报税文件，以备审核。那些以往少报收入以合理避税的人，现在要想得到较高额度的按揭贷款，则比较困难。
对于想做重新贷款(refinance)的人说，童忠益说，2010年的第一季度几乎是最后的最佳机会。他算了一笔账：如果一个家庭从银行贷款20万美元，重新贷款后，30年固定利率能从6%降到5%，则每月还款本金加利息将从1200美元降到1074美元，重新贷款比不重新贷款30年少付4万2千多美元。
如果考虑扣除重新贷款的交易成本约占贷款额的1.5%，还有再贷款后已经还款而损失的部分，一般估计，第一次贷款在3年之内，新贷款利率比旧贷款利率低0.75个百分点以上，就值得尝试。当然，每个家庭具体情况各不相同，需要找贷款公司做精确计算。
对于家中有人失业，导致还贷有困难的华人家庭，童忠益建议，尽快联系你的贷款银行，大胆讲出你面临的经济困难，与他们商量缓冲策略和彻底修改还贷计划(loan modification)的可能， 以避免违约法拍、两败俱伤。(余东晖)
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