- 重在提振信心 房地产业有望搭上振兴末班车
为了刺激经济，国务院正在抓紧制订产业振兴规划，其中钢铁、汽车、纺织、装备制造业等产业振兴规划已出台，造船、石化、轻工、有色金属、电子信息的振兴规划预计也将次第出台。作为国家十大振兴规划的产业之一，房地产有望搭上国务院产业振兴规划的“末班车”。
专家认为，从已经出台的钢铁和汽车产业振兴计划来看，都着眼于方向性的描述，而疏于具体操作，仍有许多细节需要完善，预计未来出台的房地产业振兴规划也将注重短期以降低成本、刺激销售为主，长期以产业方向趋优化建设为主。这样看来，“末班车”能带来的“新空间”不会太大。但是，房地产作为我国经济的重要支柱产业，其兴衰涉及到国民经济的各个层面，救与不救争议都很大，救多救少争议也很大。如果搭上振兴规划“末班车”，无疑会提振行业信心。
“末班车”带来的新空间不会太大
国家统计局公布的数据显示，2008年1至12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。销售面积的大幅下降直接造成了房屋空置面积的大幅上升，“一降一升”反映了房地产行业面临巨大的挑战。2008年12月国房景气指数为96.46，这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足。
全球金融�；⒑�，中央政府已及时调整了政策，如提出促进经济发展十条措施，公布了两年投资4万亿元的经济振兴计划；在国务院常务会议上再次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业；作为配套措施，住房和城乡建设部公布了三年内9000亿元安居保障房建设计划；在2008年12月份召开的中央经济工作会议上，再次强调了住房消费的重要性，认为住房消费是提振内需的主要途径之一；发布新“国六条”，部分放松第二套住房消费信贷优惠，减免住房成交税费；央行连续五次降息等。这些措施有的针对宏观经济，有的是直接针对房地产行业，总体而言都为房地产行业的健康稳定发展创造了比较良好的环境。
申银万国证券研究所最近发布的报告认为，未来一个月的政策将以延续前期政策为主，不会出台新的刺激政策。一是前期出台政策已经较为密集，政府需要时间去观察政策效果，住房和城乡建设部也要求地方政府不能越权出台刺激政策；二是从惯例来看，3月“两会”召开将为下一阶段的政策走势定调，在此之前也将形成一个“政策真空期”。
专家认为，即便房地产搭上国务院产业振兴规划的“末班车”，能带来的新空间也不会太大，具体来说，购房退税、土地出让金减免、90/70(即套型建筑面积90平方米以下住房占城市住房开发总量70%以上)政策松绑等或将陆续出台，进一步出台措施减轻房地产开发商资金压力，房地产信托投资基金或将顺势推出。可以明确的是，政府将进一步加大保障性住房的支持力度，今后“保障性住房(低端市场)+商品房(中高端市场)”的行业格局将逐渐清晰起来。
易居中国分析师杨红旭认为，从目前形势来看，即便房地产进入国务院产业振兴规划，也很难改变行业短期内继续下行的趋势。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，按最乐观估计，房地产市场至少要到下半年才会出现回暖迹象。
开发商降价预期进一步增强
1月6日，住房和城乡建设部表示“随着供求关系的变化和建造成本的影响，开发企业应该会顺应市场变化，主动采取措施以合理价格促进商品住房销售�！彼婧�，北京、上海两地的官员也先后在公开场合表示“房价过高”，应引导开发商降价。
政府在出台一系列财政、税收政策后，开始希望通过鼓励开发商降价来刺激销售回升。在此之前，曾出现部分地方政府阻碍开发商降价的情况，此次住房和城乡建设部“救量不救价”的表态将消除这一障碍，有利于房价的下调。
申银万国分析师认为，开发商在今年上半年的降价意愿将进一步增强。一是库存的积压导致自身的资金压力不断变大，企业需要通过消化库存尽快回流现金；二是业界对未来的预期相对悲观，对于经济前景的看淡以及房地产市场走势的不清楚，使得大多数开发商倾向于更快地降价出货；三是政府也在积极引导开发商降价促销。因此判断春节后各地房屋价格调整将成必然趋势。
在当前市场低迷状态下，如果企业自身没有充足的现金储备，惟一办法就是降价促销，尽快回笼资金。在这方面，万科是一个鲜明的例子。从2007年底开始，万科就开始逐步实施降价计划，并收到较好效果。虽有争议，但万科获得了实实在在的现金流回笼，在楼市冬天储备了宝贵的粮草。
企业优胜劣汰将大幅提高市场集中度
我国房地产发展已有20多年的历史，到2008年房地产行业发展到一个相对高峰期，全国房地产企业总数达到5万多家，正是市场的过度繁荣造成了房地产企业的鱼龙混杂局面。
在房地产市场发达的西方国家，市场集中度相对较高，少数企业占有较大市场份额，这是市场竞争和行业选择的结果。反观我国房地产行业，市场集中度较低，根据各上市公司公布的2008年最新销售数据，万科作为我国最大的房地产开发企业，市场占有率为2.6%。另外，中国房地产测评中心发布的2008年房地产企业500强测评报告显示，中国最大的四家房地产开发企业销售收入占全国总销售额的比重，2006至2008年分别为4.6%、5.2%、7.7%。这表明我国房地产行业集中度依然较低。从市场发展角度看，我国的房地产企业有必要进行适度整合，淘汰一些企业，鼓励大型房企的规范化和规模化运营。
易居中国分析师认为，现在房地产市场出现调整，部分企业资金链断裂，经营困难，而另一些优势企业则现金充足，经营稳健，这正是进行行业整合的好时机。实际上，去年出台的“国六条”就提出鼓励企业间的资源整合，同时支持银行提供并购贷款。通过企业间的并购，土地等资源可以更加有效利用，大型优势企业的竞争力得以增强，同时也避免过多烂尾楼出现，造成资源的浪费。
众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等，而民营房地产企业的融资环境更加恶劣，这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议”上，失去控股权。在这种铤而走险的压力下，业内人士预计行业将进一步整合，企业的优胜劣汰将大幅提高市场集中度。
我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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