提高第二套房贷首付和利率的新政出台一月有余，上海楼市迅速作出反应。不过，与以往不同的是，此次上海楼市的走势在量价上出现了背离：新政引起的观望情绪导致10月份成交量下降，房价却依然持续走高。

　　量能急跌

　　上海楼市今年的购房主力军来自中等收入群体的改善型需求，而这个需求与此次新政关系密切。因此,新政的推出，对于刚刚经历了近半年购房热潮的上海楼市来说影响较大。

　　据上海中原物业代理有限公司研究咨询部在2007年上海秋季房展会上进行的问卷调查，对于购房套数的选择，99%被调查者皆为购买第二套住房。这表明，当前高企的房价已经令普通购房者难以承受，这使得已经拥有房屋的富裕阶层成为购买主力。对于这些特殊的消费人群而言，房屋能保值增值以及不能影响生活质量往往成为他们购房的先决条件。而此次银监会和央行不仅要求提高第二套房房贷首付，而且还提高了第二套房的贷款利率，这无疑会大大加重这些特殊消费者的负担，令他们的态度发生变化。

　　上海网上房地产的统计数据显示，10月份，上海新房住宅成交量总量为231.68万平方米，比9月份的309.73万平方米下降25.2%，也低于今年楼市热潮的起点——5月份的265.6万平方米。从成交比重来看，房价较低的郊区成为10月份新房成交的主力军，外环以外成交量达到165.63万平方米，占总成交量的七成以上。

　　此外，上海二手房办公室发布的最新报告显示，10月份，上海二手房成交量较9月下降近三成。成交量下滑主要是新的房贷政策制约力开始显现，部分银行以“家庭为单位”的贷款政策，使得不少人改变原先计划，暂缓购房。

　　价格仍涨

　　尽管新政导致量能急速下滑，但上海房价依然上涨。

　　中房上海指数办公室发布的最新报告显示，10月中房上海综合指数为1773点，比9月上涨了119点，环比涨幅为7.2%，比去年同期上涨398点，同比涨幅达28.9%。其中，中房上海住宅指数为1696点，环比上涨7.5%。在10月跟踪的住宅调查样本中，有81%的公寓楼盘出现明显上涨，平均涨幅达9.6%。其中，15个楼盘涨幅达到或超过15%，上涨占比和平均涨幅均创下中房上海指数月度统计的新纪录。

　　上海二手房办公室的报告则显示，10月份，上海二手房指数达到2089点，较9月份上涨80点，涨幅为3.97%。上海二手房指数办公室分析认为，新的房贷政策在一定程度上是银行规避风险的表现，但影响的持续力较弱。目前实际利率偏低，资金流充裕，房地产依然是资金的主要投资行业，观望后的购房者在市场企稳后还将入市。

　　上海房地产市场呈现的供不应求局面是支持市场信心的主要依据。目前，网上房地产显示的住宅可售面积已从年初的1000余万平方米迅速下降到500多万平方米，按照当前上海月成交量计算，这甚至不够两个月的消耗。而11月第一周虽然商品住宅的成交量下降到37.67万平方米的7个月新低，但同期的供应量只有18.57万平方米，依然是严重的供不应求。分析人士认为，上海楼市优质房源和市区房源仍较紧缺，如果市场供应不能及时跟上，今后上海新房供需矛盾会更加突出。(记者 李良)