胡先生以自己的房屋抵押向人借款，借款逾期后产权房被卖，谁料卖出的房屋又生变化。虹口区法院日前对此案作出一审判决，被告胡先生将大连西路房屋腾空并交付给原告林先生，并协助林先生办理房屋转让过户等有关手续，胡先生同时支付林先生逾期交房违约金等费用。办完房屋转让过户手续后3日内，林先生支付胡先生房款33万元，胡先生则应归还第三人王先生借款227866.20元。

　　抵押借款

　　2005年3月31日，王先生与胡先生订立了一份抵押借款协议，胡先生向王先生借款15万元，利息按年利率6.12%计算。胡先生将自己名下大连西路的产权房屋抵押给王先生，双方还到房地产登记处办理了抵押登记。2005年7月至10月间，胡先生又数次以大连西路的房屋作为抵押，向王先生借了20余万元。

　　卖房还债

　　2005年12月26日，胡先生将大连西路房屋出让给林先生，房价58万元。合同约定胡先生于2006年1月9日前腾出房屋由林先生验收交接，并自合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续，如胡先生未按合同约定期限交付房屋，胡先生应支付违约金。

　　签约后，林先生按约支付了25万元的房款。嗣后，胡先生未按约交付房屋，同时迟迟未按约注销该房屋上设立的他项权利登记，致使林先生无法办理转让过户手续。

　　对簿公堂

　　不得已的情况下，林先生起诉到法院，要求胡先生继续履行合同，腾空并交付大连西路房屋，同时协助办理转让过户手续，支付逾期交房违约金和逾期注销他项权利登记违约金。

　　被告胡先生辩称，大连西路房屋转让事宜已全权委托另一债权抵押人王先生处理，但王先生超越代理权限，擅自以偏低价格将房屋转让给林先生，损害了自己的利益，故不同意继续履行合同。

　　第三人王先生则认为，2005年3月31日至10月28日期间，胡先生以大连西路房屋作为抵押物，共向自己借款244850元。借款期限届满后胡先生未按约归还借款，在多次催讨无果的情况下，胡先生委托自己将房屋出售。2005年12月，王先生作为胡先生的委托代理人与林先生签订了房屋买卖合同。嗣后，胡先生未履行房屋买卖合同约定义务。

　　节外生枝

　　案件在审理过程中，三方曾自行达成协议，约定林先生将购房余款交至法院，胡先生将户口从房屋中迁出后，王先生注销抵押登记，之后双方办理转让过户手续。然而，就在林先生将房款交到法院代管，胡先生迁出户口，王先生向房地产交易中心申请注销他项权利的登记后，胡先生又变卦了。原本约好到房产交易中心办理过户手续，胡先生却两次爽约，并在房地产交易中心补办了房产证(原房产证押在中介公司)，又申请将房屋抵押给他人。法院立即采取财产保全措施，查封了该房屋。

　　法院判决

　　法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系有效合同，被告胡先生未按约交付房屋以及逾期注销他项权利登记的行为，显属违约，应当承担相应违约责任。原告要求被告按约支付上述两项违约金，并无不妥，应予准许。被告与第三人王先生之间的借款抵押，有双方订立的借款抵押协议、上海市房地产抵押登记证明等，法院依法予以确认，胡先生理应按协议归还借款并支付利息。据此，法院作出上述判决。(袁玮 顾琼)