- 与开发商联手牟暴利 炒房团黑幕背后唱“双簧”(2)
开发商：
希望与“炒房团”合作
办理假按揭套取银行贷款,这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法,但风险极大,而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后,找愿意假按揭的人也越来越不易。但开发商的资金需求依然存在,而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫,这就给“炒房团”留下了空间。
实际上,尽管“炒房团”也是在套取银行资金,但开发商对此没有任何法律责任,都是由“炒房团”承担。而且,“炒房团”也是每一个成员独自面对银行和律师的审查,走的是正规渠道,也没有给银行和律师行贿,在形式上符合法律政策,银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
很多人会问,开发商需要资金,为什么非常希望和“炒房团”合作,而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。
其一,部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。其二,实际上最主要的原因在于:即便低价公开卖出(部分)房,开发商也不能迅速收到卖方所得资金。在地产业界，只要你的开盘价比较低,很多人就会“打招呼”找到开发商“留房”。打了招呼就不能再出售了,但是他们不会立刻给开发商房款,而是要等到房价涨了很多后卖出,再支付房款。这种投资是旱涝保收的,房价没有涨或者跌了,他再说一声“不要了”,风险就被转嫁给了开发商。正因此,开发商是绝对不敢以低价开盘,而引发这些打招呼要房、留房人的想法的。
所以，开发商会希望和“炒房团”合作——定一个较高的开盘价,但立即以很大的折扣卖给“炒房团”(有时甚至是五折、六折),而且只卖出开发商希望卖出的数量,其他高价开盘的房子就慢慢地卖。如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量,这会直接影响市场心态,给开发商和“炒房团”带来更大的利益。
“炒房团”：
依靠开发商退房
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手,顺利退出才意味着真正的成功。
从我国的政策,尤其是税收政策来看,炒房行为的成本看似是很高的,尤其是不足两年的房子。而且“炒房团”人数众多,又是异地炒房,对于有关房屋的管理也很难,抛售会很困难。那么“炒房团”如何退出？这就要依靠开发商进行协助——退房。
一般来讲,“炒房团”都会和开发商签有退房协议,他们随时可以退房,开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收,因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入,退房意味着“炒房团”可以直接锁定利润。这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此,实际上,“炒房团”持有房屋的时间一般也就这么长,往往不超过一年半,而收益一般是房价的30%。
除此之外，开发商与“炒房团”的合作还有一个更高的等级,就是在建筑安装(下称“建安”)成本领域,帮助房地产开发商规避高额税收。
炒房资金：
已经足以影响市场
经过多年的积累,“炒房团”积累了很大的利润,其足迹也已经遍布全国。据了解,目前热点地区50%以上的楼盘都活跃着“炒房团”的身影,全国的平均数字约为三分之一�！俺捶客拧辈斡氲穆ヅ桃话闶枪郝蚩刂�15%到30%的房子,所以保守估计,“炒房团”在楼市中的市场份额应当在5%~10%,这也意味着市场上存在3000亿元的炒楼操盘资金。这些游资更多以现金的形式存在并分散到个人。
炒房游资是投机的,但也是政策催生的,这样的情况需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏导。合理的政策应当堵死炒房资金确定的利润空间,这一目标可以通过信贷政策,即信贷管制的放松和缓解融资缺口来达到。房地产价格以及房地产开发过程来说,土地成本不可少、建安成本不可少、政府税收不可少,房价可以下降的部分,其实就是“炒房团”的利润,这些利润是可以也应该出让给购房的老百姓的。
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