关键词5：最激烈的话题——地王

　　地王频繁诞生促涨楼价 土地“招拍挂”受到质疑

　　在2007年广州市中心土地资源稀缺的背景下，发展商一次又一次上演土地争夺战。在“僧多粥少”的情况下，价高者得的拍卖方式造成了众多地王的诞生。

　　现状 地王频繁诞生 促使楼价疯涨

　　据记者了解，今年广州各大区域几乎都产生过地王，最令业内哗然的是9月11日富力地产以总价1.8亿元夺下白云区云祥路地块，楼面地价18728元/平方米，高出底价五倍多，这在广州闻所未闻。同一天，保利地产、大运实业也各自以高出底价两倍多、高出底价三倍的价格拿下地王，让业内震惊。

　　在日前本报联合焦点网的地王总结中，记者发现，广州几乎每个月都有地王诞生，甚至有业内人士表示，地王都让发展商麻木了，尤其是今年9月诞生的地王尤其集中，当月也正是广州楼价最高位、楼盘销售形势最好之时，因此不少发展商都认为广州楼价的上涨空间仍然很大，只要手中有地，就有利润可赚。

　　每次地王诞生都成为周边楼盘升价的理由。富力地产夺下白云区云祥路“地王”之后，该区就有楼盘借机提价，有的提价幅度竟然高达近50%。在楼盘借助地王互相提高价格的同时，买家心理防线也彻底击破。之前一些买家认为在宏观调控下楼价会下跌，但看到地价、楼价却在政策的作用下不断攀高，认为再不买就错失机会，因而纷纷入市。

　　风险 楼市一旦崩盘 地王将血本无归

　　今年不断拍出新地王，不少地产专家表示担心。监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署五部门联合在8月份发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。

　　中原地产项目总经理黄韬表示，土地出让若加强清理，一些目前市场上不规范的土地将被禁止出让，不合法的土地将收回国有，政府再通过“招拍挂”等形式出让，整体市场供应量可大幅增加。同时，一些不惜重金拍回地王并囤货的开发商会面临更大的压力和风险。

　　有业内人士认为，目前楼市拐点即将凸显，不少楼盘正加大力度降价促销，而一些发展商之前不惜重本拿下的地王一般将在明年下半年推出，一旦楼市整体进入下滑轨道，地王的利润空间将大幅度压缩，发展商有可能会血本无归。

　　政府 从招拍挂出发 调控住宅供应

　　据悉，目前土地出让方式为“招拍挂”，其设立本意在于促进土地供应市场化，使土地价格充分体现价值，减少房地产企业在土地资源竞争中的非市场因素。但为何每次拍地都有地王诞生？每次地王诞生都有楼盘借机涨价？有专家对招拍挂的土地拍卖方式提出了质疑。

　　合富辉煌集团市场研究部有关专家分析，由于政府是唯一土地供应主体，虽然“招拍挂”以市场化方式使城市土地价值得以体现，但并不构成对土地供应的市场化调节。在住宅供求失衡、价格涨幅过快的现实下，“招拍挂”必须承担调控住宅供应的作用。专家表示，调节供应有几个环节，其一是通过扩大土地供应量增加住宅供应，其二是缩小新增住宅户均面积增加住宅供应套数，其三是严格控制住宅开发周期确保特定时间住宅供应。

　　广州市政府2007年颁布“穗七条”，承诺未来连续三年每年供应5平方公里土地，这相当于每年向市场供应1300万平方米住宅。十一前夕，国土资源部强调要控制单宗土地供应规模、缩短土地开发周期、限制每宗地的开发建设时间不超过三年，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。土地出让时对地块开发情况相关规定的执行力度将决定整体市场调控效果。

　　如何防止地王频频产生？

　　对策一 限房价地块平抑房价涨幅

　　近期拍出的花都、萝岗、番禺和白云金沙洲的限房价地块均紧贴着地王出现，对“地王”及周边项目定价形成压力，化解天价地王大幅推高楼价的可能性。另外，限价房的推出也有利于解决一部分中等收入者“夹心层”的住房问题，部分缓解从需求面带来的房价上涨压力。

　　对策二 未缴清出让价款不得开发

　　今年10月政府出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》对土地价款交纳方式做了修订，新规强调未缴清全部土地出让价款不得发放国有建设用地使用权证书，将对地价大幅度飙升起到抑制作用。

　　对策三 “密封”报价取代竞拍

　　11月8日，上海地块出让中以现场书面“密封”报价取代举牌竞拍，目的在于稳定整体土地价格，虽实际成果并不被人看好，但也说明了宏观调控环境下地方政府对“招拍挂”制度的创新压力。

　　对策四 肥瘦搭配盘活烂尾资源

　　广州在年中拍出的9块烂尾地采取了肥瘦搭配的方式，避免了非优质地块无人问津的现象，有效盘活烂尾地资源增加住宅供应，这次拍卖还明确规定有闲置土地的发展商不能竞买。（李东元 苏华俊 罗莎琳）

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