四、建立严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入阶层所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的对象和范围，使低收入居民成为真正的受惠者。

　　新加坡规定政府组屋的申请资格标准：①公民权，即申请者必须是新加坡公民。②无私有房产，那些拥有私有房产的居民不能申请购买公房。③收入水平，符合申请公房的家庭收入限额标准。上世纪70年代，政府规定月收入在1500新元以下者才可以申请购买政府组屋。随着总体收入水平的提高，标准也相应提高，基本上能保证80%以上中低收入家庭能够得到廉价的政府组屋。④家庭构成，新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但独身老年和孤儿除外。

　　韩国规定，永久性出租房屋只给占人口10%的最低收入家庭租用；租用可出售公租房的低收入家庭可以在租期内进行住房储蓄，在租期结束时依靠住房储蓄和其他政府的金融支持购买公租房的产权。

　　马来西亚规定，廉价房出售对象是月收入低于1500令吉的家庭，凡是购买每平方米3500-4200令吉的廉价屋，购买者向银行提供相关证明材料，经银行审核批准后，方可取得优惠贷款。

　　泰国政府推广的“扶贫安居房”项目，出售对象是月收入不足 1.5万铢，作为减少贫困的重要举措，旨在改善中低收入家庭的居住条件。

　　巴西采取区别对待、重点资助中低收入家庭的政策，为不同收入阶层提供住房贷款。对于年收入相当于最低收入界线1-3倍的低收入者、年收入相当于最低收入界线3-6倍的中等收入阶层，可以购买政府投资建造的住房，并取得最低年利率为1%的长期优惠贷款。但两者购买住房的质量和价格有所不同。

　　五、实行强制性住房储蓄，建立住房保障基金制度。

　　大多数发展中国都要求企业或政府机关必须为职工建立住房保障基金账户，个人也要拥有一定比例的住房储蓄，为住房建设提供资金保。

　　新加坡政府自1955年开始实行住房商品化和公积金制度，政府规定每个雇员每月缴纳月薪的21.5%，雇主(不论是私人机构还是国家机关)缴纳相当于雇员月薪的18.5%，合起来相当于雇员月薪的40%，这笔钱以雇员的名义存入中央公积金局，作购房、医疗、保险和养老之用，不得挪作它用。

　　马来西亚政府或企业均设有个人住房公积金账户，每月从个人工资中提取8%、从用人单位提取12%放入该账户。买房时，可凭购房证明提取使用公积金；如不购房，到55岁时可全部取出。

　　巴西政府于1966年通过改革社会保障制度，创建了“就业保障基金会”，把社会福利计划与筹措住房发展基金有机地结合起来。政府规定，雇主必须按工资总额8%的税款交给基金会，存入每个雇员账户，作为个人就业保障基金。就业保障基金由全国住房建设银行经营和保管，基金存款按年利3%由银行付息，为使存款保值，银行对存款进行指数化调整。就业保障基金可以用作职业保险、住房建设贷款、住房信贷基金。个人参加基金会5年后，购买住房可提取账户上存款，直接从基金会个人账户转到银行账户上支付房款。

　　墨西哥宪法规定，雇主必须在全国劳动者住房基金机构为雇员设立住房基金账户，并每月缴纳相当于雇员工资5%的住房补贴。考虑到通胀因素，墨西哥政府计划把这一比例提高到6%。

　　在泰国和智利，均规定在申请政府住房补助或贷款时，必须要在一定数量的个人储蓄存款。土耳其政府于1984年用烟酒消费税、燃料税和部分进口商品税的收入建立大众住房基金，并规定其公民每次出国必须向该项基金交纳100美元，政府利用这笔基金发放住房贷款。

　　六、完善住房金融制度，发展住房抵押贷款业务。

　　这是发展中国家推进住房市场化运作、提高购房能力、改善居民住房条件的重要途径。为保证中低收入家庭能买得起房，泰国政府住房银行为低收入家庭购买者提供贷款。在核实家庭月收入后，购房者将支付房屋总价20%的首付款，之后每月分期还贷，最低月还贷款为1500铢，5年后将获得拥有房屋产权的抵押证。

　　智利住房金融制度以提供期限为12-20年的长期购房贷款为基础，它包括住房抵押贷款融资信用证、可背书的抵押贷款和购房期权租约三种形式。具体包括：一是住房担保抵押贷款信用证。银行不向购房者直接提供贷款，而是通过发放住房抵押贷款信用证，作为担保抵押贷款合同的副本，并且用消除通胀因素影响的指数化货币单位UF来表示。二是可背书的抵押贷款。智利从1988年开始批准这种形式住房抵押贷款的发行和交易。住房抵押机构直接向购房者提供贷款，贷款额度不超过资产估值的80%。三是期权购房租约。它主要针对租房户或者因职业不固定无法取得住房抵押贷款但收入较高者而设置的。在这一融资协议下，住房承租人与租赁公司签订期限为20年的住房月租金和出售价格合同。在合同到期，当累计的房租和自然增长的利息总和，足以支付房屋的出售价格时，或者当承租人个人账户储蓄足够支付合同规定的住房售价时，承租人将获得房屋的所有权。

　　七、在保证住房市场化运作的同时，政府在维护住房市场稳定、平抑房价中的作用责无旁贷。

　　韩国政府遏制房地产投机政策主要有：一是提高房地产转让税率，对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税；二是在住宅价格增长过快的地区，实施禁止住宅预售权转让制度；三是逐步建立住宅实际交易价格申报制度，根据住宅实际买卖价格征收房地产登记税；四是政府进一步改善房地产税制，课征房地产保有税，新设住宅税列入保有税税种，逐步建立有效调控住宅实际需求的税收机制。在韩国，房主炒房的成本是十分昂贵的。

　　墨西哥主要采取及时公布供需信息、限制最高空房率、设定最高房价和提供官方参考价等措施，防止住房囤积居奇、哄抬房价的现象发生。全国劳动者住房基金机构依据各城市申请购房贷款的数量向开发商传递市场需求的信号，引导他们到供不应求的区域投资。同时，新开发项目和二手房必须依法在该机构进行评估和验收注册，成为该机构房源的正式供应方。为了防止出现囤积居奇、哄抬房价的情况，该机构采取了限制最高空房率、设定最高房价以及提供官方参考房价等措施，确保住房价格如实反映市场供需状况。任何新开发楼盘和二手房在上市前，必须经过国有联邦抵押贷款公司授权的商品房和经济房价格网上系统评估房屋的“参考价值”，评估参数包括地理位置、配套设施、破损率等，这样可让购房者准确了解购买房屋的真正价值，防止房价虚高。为了防止投机商炒房，政府规定只有在全国劳动者住房基金机构注册的正式职工才可以申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。

　　八、采取建设混合小区、直接房租补贴等手段，让低收入者分散到城市不同小区内居住，避免贫民窟的出现，促进社会各阶层的相互融合。

　　马来西亚政府规定，各类房地产企业必须提供其建房总量30%的廉价房，与政府一起向全社会提供，并将其作为企业的一项社会责任。在一些地理位置欠佳或对廉价房需求不大的地区，为鼓励私人企业参与低成本住宅建设的积极性，州政府可根据本州情况适当缩小30%这一比例或采取其他变通的办法，如确因地价太贵不适宜建廉价屋，或整体规划等原因，企业可通过向政府补偿或参与异地廉价屋的建造等方式弥补。

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