尽管央行今年五次加息，但在刚性自住需求带动下，广州二手住宅市场交投活跃。

　　刚刚过去的9月15日加息，已是今年央行连续第五次加息了，据分析，在这次加息之前，CPI等一系列经济数据的公布以及央行的频频表态，促使市场对加息早有预期，因此当央行今年内第五次加息的消息公布出来后，市场普遍显得较为平静。

　　合富置业专业人士分析，从目前的情况看来，在刚性自住需求带动下，二手住宅市场的交投将继续升温，而现时加息带来的利息支出增幅仍远小于楼价上涨的幅度，因此加息对自住买家为主导的市场格局影响不大。

　　利率走高按揭比例不降反升

　　目前，二手房买家主要的付款方式有两种：一次性付清房款和按揭贷款购房。据合富置业成交数据显示，今年1~7月一次性付清房款与按揭之间的比例大致维持在4∶6左右。在3月今年内第一次加息以及5月今年内第二次加息的当月，以按揭方式完成交易的比例出现轻微变动，约为58%，其他月份以按揭方式完成交易的比例一直保持在60%以上。但在7月份今年内第三次加息时，由于这次加息早在市民预期之内，加息幅度温和，当月以按揭方式完成交易的比例达到67%，与6月份相比还增加了五个百分点。刚刚过去的8月份以按揭方式完成交易的二手成交比例更增至69.6%，促使8月一次性付清房款与按揭之间的比例接近3∶7。

　　自住型买家多选择按揭购房

　　合富置业专业人士分析，由于目前二手住宅市场上以中等收入的自住购房者居多，经济能力有限，并非人人的经济情况都可以负担得起一次性付清房款，因此，经历五次加息后需要贷款购房人士大部分仍会按照自身的需要选择以按揭方式购房。

　　现时，二手住宅市场上申请按揭购房的大多为首次置业人士，以七成10~15年中长期房贷得到最多人选择。如果央行未来将实行进一步收紧房贷的措施，如近期市场纷纷揣测的提高第二套住房首付比例等，对这部分占二手住宅市场主导的首次置业者来说，造成的影响将不会太大，还可在一定程度上打击市场的投机行为，促使市场更稳健地发展，有利于实现“居者有其屋”，促进社会的繁荣安定。

　　公积金和固定利率房贷关注度提高

　　经历几次加息后，买家在选择房贷方面可更灵活处理，根据自己的实际情况选择适合自己的房贷。如目前市场上可供选择的房贷产品相当多，除商业贷款外，还有公积金贷款、固定利率房贷等。合富置业专业人士指出，虽然公积金利率也在提升，但本次加息公积金放贷利率增加幅度只有0.18个百分点，比商业贷款要小，使得商业贷款与公积金贷款利息差距进一步扩大。预期市场对公积金贷款的关注度将进一步增加，但需要留意的是，有意申请公积金贷款的人士需要了解自己是否符合申请公积金贷款的条件。

　　另外，估计固定利率房贷也会更加受到贷款购房人士的关注。据分析，固定利率房贷产品的优点在于：在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同约定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额，受加息的影响较少，进入加息周期后采用固定利率房贷的人士受加息的影响会相对小一些。

　　合富置业专业人士介绍，一般专业经纪人都会因应客人的具体情况，提出切实可行的建议，如采用商业贷款还是公积金贷款，又或是采用公积金加商业组合贷款等。如果客人的情况符合申请公积金贷款，那么也会给客人提供相应可行的建议作参考。(黄涛）