- 楼市短期仍处于存货消化区 房价同比将继续下降
日前，全国工商联房地产商会RE-ICO工作室发布一季度房地产市场运行情况报告。报告称，2009年一季度，全国70大中城市房屋销售价格同比下跌1.13%，环比下降0.2%；房地产市场已经触底，但开发投资意愿继续低迷，判断房地产市场已经彻底回暖仍为时尚早。预计二季度房价环比保持基本稳定的可能性较大，而房价同比将继续下降。
报告认为，一季度，房屋成交量上升的同时，房地产开发投资意愿并没有增加，说明房地产市场仍以消化存量为主。3月末，商品房屋空置面积为1.67亿平方米，同比增加37.6%，空置水平为近3年来最高。短期看，房地产市场仍处于存货消化期，房价保持相对稳定，房地产开发投资低速增长。二季度，宏观经济处于底部企稳的状态，普通住宅市场受刚性需求释放的影响仍会保持一定的成交量规模，继续消化已有的住房存量。
来自DTZ戴德梁行的研究报告也显示，今年一季度国内开发商购置土地同比下滑40%，同期国内十大房地产重点城市商品住宅成交量环比上升42%。这表明目前开发企业正积极加快存量项目的建设和销售，对外扩张步伐已显著放缓。
据DTZ戴德梁行对北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、长沙、成都和厦门等全国主要城市土地市场的跟踪统计显示，今年一季度以上主要城市共成交土地规划建筑面积2036万平方米，其中居住用地共成交规划建筑面积403万平方米，同比萎缩67%，占全部土地成交规划建筑面积的比例也由去年同期的50%下降至20%。
资料显示，目前，大约有超过一半的房地产企业存货比高于50%。其中不乏资产规模在百亿以上的航母级地产公司。一般来讲，房地产企业的库存由四部分组成：已建未售部分、在建在售部分、已售未结转部分以及土地储备，未售出的楼盘只不过是库存的一部分。而事实上，自2008年下半年以来，大部分开发商都已经压抑了自己的拿地欲望，使权益土地储备面积增幅降低。北京市房地产交易管理网公布的数据显示，截至4月中旬，北京尚有18.1万套未销售现房，未签约商品现房面积达1952.8万多平方米。业内专家表示，土地集中推出和项目建成量较大以及2007年以来开发商大肆扩张、拿地较多又捂盘惜售，再加之2008年房地产市场成交量萎缩，新增供给多，有效需求不足等长期积累造成了现在的库存较大。
一季度，全国楼市成交价小幅下挫，成交量却环比大幅上升。北京、上海、深圳楼市回暖迹象明显，3个城市的成交量都处于近一年来的最高水平。同时，住宅可售量连续3个月下降，去库存化周期在不断缩减。3月份，上海热销2.2万套，超过近两年月平均销售量。4月份，楼市的小阳春行情还在延续，北京住房成交量再创新高，其中，住宅期房成交量达到14976套，较3月份多成交2395套，环比上涨了19%。现房网上签约3656套，较3月份多出1203套，环比上涨了49%。即使剔除经济适用房、限价房等保障性住房，4月份北京住宅期房网上签约套数也达到13298套(日均443套)，较2007年销售最多月份还多出了143套。并且，4月份北京平均每套成交住房面积达到109平方米，彰显出改善性需求入市。
上海4月份商品住宅成交面积相比3月份也大幅增加了20%，创3年来历史新高。销售的回暖，意味着行业去库存化脚步加快。
“地产企业的主要压力来自于库存，当前第一位的工作就是要清理和去掉库存，而真正做到这一点或许需要漫长的过程�！币晃徊辉妇呙囊的谧ㄒ等耸扛嫠呒钦�，按照目前北京市场房屋成交速度计算，一年成交面积大约为1800万平方米，现有库存一年左右时间可以消化完毕。但如果成交量回落，消化库存的时间就要相应拉长。
该人士表示，在去库存方面，北京有独特优势。与其他城市不同，北京楼市市场价值较高，其作为首都的国际化大都市地位，市场已经覆盖全国。优越的教育、医疗、商务资源以及便捷的交通、优美的环境正在受到更多的国际投资客的青睐。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也表示，2009年是一个库存消化年，大势向好。陈云峰认为，经济最困难的时期已经过去，楼市最困难的时期也已经过去。2008年底到2009年一季度的调整已经比较到位。2009年1到2月的楼市价格应该是底部。而一直延续至今的楼市热销使库存消化提速。至于周期，陈云峰认为，目前1600万-1700万套的销售量会使库存很快恢复到正常区位。陈云峰说，中国一类城市的晴雨表北京、上海和深圳，目前已经有部分楼盘提价，北京的提价幅度最高达30%，但是，陈云峰提醒，今年以来的楼市回暖与政策面有着直接关系，所以只有在政策导向不发生变化的前提下，楼市才能继续向上发展。另外，随着5月供应量的井喷，开发商应慎言涨价，如果轻易涨价，很可能造成新一轮的观望及成交下滑。而现在比较稳定的成交量和较为健康的市场局面将会遭到破坏。
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