- 农村闲置土地盘活尚待政策推动（图）
十七届三中全会提出建立健全(农村)土地承包经营权流转市场，进行适度规模经营，此后，一些地方产权市场开始探索农村产权交易业务，至今已成立了成都、重庆、武汉、上海和广州等五家农交所，更多的农交所也在酝酿之中。
中国证券报记者调查发现，土地承包经营权流转成为农交所挂牌项目的“重头戏”，交易量占到半数以上，相比之下，政策尚未完全明朗的集体建设用地流转步伐显得谨慎。需求方包括种植大户、农业公司和农产品加工公司，流转后土地多被用来种植优势特色经济作物；土地承包经营权流转多以出租形式成交，入股、转包、转让、互换等形式占比较少；为了解决受让方的融资问题，目前各地农交所正在探索以受让经营权为抵押获得贷款。供求还不平衡，受让方(农业公司)需求量大，但出让方(农民)比较谨慎。
承包经营权流转最活跃
土地承包经营权的流转占到目前流转项目的半数以上，武汉农交所总经理孙晓燕对中国证券报记者表示。自2009年4月底至2010年2月初，武汉农交所共成交222宗交易项目，涉及流转面积达21万亩，交易额19.13亿元。其中，土地承包经营权的流转超过半数。
目前，五大农交所均将土地承包经营权流转列为重点经营内容之一。最早成立的成都农交所的经营项目包括林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权等，武汉农交所交易品种涵盖了包括农村土地承包经营权、农村集体经济组织“四荒地”使用权、农村集体经济组织养殖水面承包经营权在内的九大品种。上海农交所则以农村土地流转、农业技术成果、大型农用设施、农业股权转让为主。
土地承包经营权的流转较好，一方面是得益于土地承包经营权的确权工作开展相对较早。统计数据显示，截至去年底，全国农村土地承包经营权流转面积已达1.5亿亩，超过全国承包耕地面积的12%。
另一方面，市场需求情况较好，也使得土地承包经营权流转成交较多�！拔颐羌负趺蛔鲂�，现在每天都能接到80多个咨询电话，市场需求很大”，上海农交所有关人士对中国证券报记者表示。自2009年9月成立至今，上海农交所已成交100多个项目，其中，土地承包经营权的流转受到广泛关注�！靶枨蠓桨ㄖ种泊蠡�、农业公司和农产品加工公司，流转后土地多被用来种植优势特色经济作物，成交面积多在30亩-50亩。”
值得注意的是，农交所土地承包经营权流转多以出租形式成交，入股、转包、转让、互换等形式占比较少。
有业内人士以成都地区的情况算账。“以前成都农民种一亩地的纯收入在450元左右，而现在光是土地承包经营权的出租收入都不止这么多。实现农村权属流动后，以种植大户、经济合作社的方式进行规模经营，能达到投入少、产出高的效果。
农民除了获得土地经营权流转收益外，还可以选择外出打工、在本经济组织内打工、或者自己创业，扩大了农民的收入来源。”
市场化提速
市场越大、越广泛、越全面、越不被分割，交易就越方便，信息就越对称，交易成本就越低，流动性越好，市场效用就越大，武汉大学区域经济知名经济学家伍新木教授强调。
目前土地承包经营权的流转绝大多数仍处于镇或村一级，这一情况有望随着各地农交所的逐步成立而变化。作为信息与服务的“集合地”，农交所收集来自各方的需求信息，同时又集中了大量的待流转项目在农交所挂牌，大大降低了供需各方的信息成本，而农交所的专业化服务能更好地实现价值发现与增值的功能。
据介绍，成都农交所采取了以实物作为定价基础的方式，每年每亩土地的租金折算成一定数量的农作物，例如大米1000斤，或者玉米1200斤，再按照随行就市的原则，折算成一定的金额，补贴给农民。这样一来，农民可以享受到市场价格上涨的收益。
武汉农交所则正在酝酿推出土地承包经营权流转的指导价。孙晓燕透露，根据前期的成交情况和反馈，农交所将对各区域的土地流转发布指导价，这将利于促进买卖双方的成交。
金融服务成为农交所大有可为的另一创新领域。业内人士指出，只有创新地改善农民权益的流转和抵押的金融环境，才会真正地激活农交所的交易，才能真正地达到农交所的价值发现和增值的主体功能。
2009年10月，在武汉农交所，武汉银河生态农业有限公司等3家农业单位，以4046亩土地经营权为抵押物，从武汉农村商业银行贷款1400万元，成为该市凭借土地经营权贷款的“破冰”之举。抵押贷款已成为各农交所重点培育的业务之一。
作为政府引导农村产权流转的平台，农交所不以盈利为目的，交易所对农民这方不收费，对投资者收取一定的费用。某农交所工作人员对本报记者表示，目前交易所的盈利难度较大，不过一旦市场培育起来了，交易量上去了，前景可以说非常广阔。
期待政策推动
我国农村产权交易在起步后，要保证市场活跃及进一步的发展壮大，迫切需要相关政策的明晰与相应法律法规的配套。
孙晓燕认为，农村产权交易激活了沉睡多年的农村生产要素，农村产权交易的前景广阔，但农村产权交易的发展仍然存在诸多挑战，例如法律法规在某些方面存在障碍。房屋产权和集体建设用地的使用权方面，国家控制比较严格。例如农村的房屋产权，农民的宅基地，必须是农村户口，并且是本经济组织的才能够购买，这就给成交增加了难度。
“农村产权交易的某些项目比较敏感，我们很慎重�！背啥寂┐宀ń灰姿泄厝耸勘硎�。
在集体土地流转上，成都可谓全国“领头羊”。2008年1月，成都市与国土资源部签署试点协议，在都江堰、双流等四市县推进农村产权制度改革，其内容便是集体建设用地及宅基地的确权和市场流转。
然而，上述做法在一些业内人士看来仍存较大瓶颈。一方面，相关流转法律尚未明确；另一方面，确权与否是决定集体建设用地是否能流转的前提，但当前农村土地权益关系错综复杂，确权尚有较大困难，要真正实现集体建设用地流转还需要很长时间。
上海农交所有关人士也对记者表示，上海农交所至今未开展房屋产权和集体建设用地流转项目，具体进程要待上级部门考虑。
即使是流转占比最大的土地承包经营权，确权工作也不是很完备。业内人士指出，目前农村产权交易市场处于培育期，存在联系部门很多、法律有障碍、买卖时间较长、成交难度较大等问题。
此外，供求双方还不平衡，受让方(农业公司)需求量大，但出让方(农民)比较谨慎，其中的主要原因是许多农民对现行土地流转政策不太了解，这需要一个过程。对此，地方政府纷纷出招。为鼓励农民将土地流转给经营大户、龙头企业、技术能手，促进土地的集约化、规�；�，广州市去年对流转面积50亩以上(北部山区40亩以上)、流转期限在3年以上的，由市财政按每年100元/亩标准给予农户补助。2009年，广州市财政用于推进该项试点工作的专款达1000万元。郑州市政府也出台相关实施意见，市财政将安排土地流转奖补激励资金，用于扶持和促进家庭承包耕地的土地流转，到2012年年底，力争使郑州市农村土地承包经营权流转面积达50万亩，土地流转率达13%以上。
此外，专家提示，近年来我国土地承包经营权呈流转规模加大、流转速度加快之势，个别地方的土地承包经营权流转存在不规范问题。主要表现在：违背农民意愿强迫流转；以突破法律规定的方式流转；流转利益纠纷呈上升趋势和土地流转过程中出现“非粮化”和“非农化”倾向。此类问题的梳理与解决急需相关法律法规的配套实施。
“相关配套服务的专业化水准也有待提高�！彼锵嗨�，目前中介机构对工业企业的评估作价比较在行，但对涉农项目，比如对土地收益的评估作价则显得专业化程度不高。
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