2007年频现天价地块成交记录。(资料图) 中新社发 张庆民 摄
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2007年频现天价地块成交记录。(资料图) 中新社发 张庆民 摄
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关键词 ★ 地王
通常指土地出让中拍卖价格畸高的地块。与往年相比,今年的地王身价更高,甚至超过周边房价,二三线城市也频频诞生新地王?梢运档赝醯某鱿终墙衲攴考鄯枵、开发商不够理性的一个缩影。
今年下半年,出现了诸如万科、保利、远洋等开发商全国频繁天价拿地情况。研究数据显示,全国十大地王带动区域房价平均上涨20%。业内人士认为天价地和高房价形成了彼此支撑的内部循环关系。
从今年下半年开始,包括万科集团、保利地产、招商局地产、金地集团、华润置地、首创置业、远洋地产等开发商开始在全国频繁天价拿地,这些开发商所到之处,频繁出现天价地的成交记录。
7月底,万科经过117次疯狂竞价后,天价拿得南京江宁一地块,最终成交价格高出底价12.03亿元。创造该区域新地王,万科拿地三天左右,整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元/平方米。
11月,上海新江湾城D3地块被新加坡仁恒置地以13.01亿元的价格拿得,楼面地价高达20000元/平方米。6月浙江绿城以12500元/平方米的楼面地价拿下D1地块,仅隔4个月后,新江湾城地块的楼面地价上涨幅度高达60%。
此外,刚刚在香港上市的远洋地产在杭州强势出手,以22.26亿元竞得杭州城北建筑面积约14.3万平方米的地块,楼面地价高达约15566元/平方米,接近甚至超过该区域在售住宅价格。
目前北京住宅性质用地主要以招标的方式出让,但多数仍为价高者得,10月底万科招标获得北京西大望路地块,该地块最终成交的楼面地价则达11000多元/平米,目前中关村一地块招标出让,最高投标价格为22亿,按照该价格计算,该地块的楼面地价将达12300元/平米,这个价格也可以称之为天价。
记者在调查采访中获悉,开发商疯狂高价拿地,新地产不断被刷新,并因此带动地价和房价快速上涨,已经成为2007年中国房地产行业的主要特征。来自《楼市》市场研究部对2007年十大地王带动周边房价上涨统计数据显示,十大地王带动区域房价平均上涨20%。业内人士纷纷表示,目前天价地和高房价形成了一种彼此支撑的循环关联关系。房价持续上涨,让开发商看到良好的市场预期,因此开发商敢于天价拿地。天价拿地后,超高地价又对周边的区域住宅价格产生巨大的拉升效应。形成了一种彼此支持的循环过程。
来自国家发改委和国家统计局的数据显示,7月份新建商品住房销售价格同比上涨8.1%。8月新建商品住房销售价格同比上涨9.0%,同时新建商品房的涨幅比上个月上涨1.5%,进入9月份新建商品房的销售价格持续上涨,同比上涨已经达10%,环比也出现了新高,达1.9%。10月份新建商品房涨幅同比上涨到10.6%,环比涨幅维持在1.9%。11月同比上涨12.2%,达到最高位。
不过,国家对此现象并未放任不管,多番政策调控后,年底,中国楼市真正面临多事之秋,广州、深圳等华南城市纷纷传出楼盘降价消息,广州、深圳房价开始出现个别项目降价,尤其是万科在广州的多个项目下降15%左右。上海进入有价无市局面,北京个别项目进入了打折阶段。
★人物故事★
开发商:房价涨不过地价
田汉:北京京汉投资有限公司董事长,在北京远郊区有一些地块,受北京竞争激烈影响,已将发展目标投向二三线城市。
“房价的涨幅不到10%,而土地的涨幅一年超过了200%!碧锖菏且患曳康夭蹲使镜母涸鹑。由于公司规模有限,田汉把注意力更多集中在二三线城市,针对合肥某地块,他专门成立了拿地小组,然而综合考察后,不协调的涨幅比例让他决定放弃,谈及这事,他不免有些沮丧。
小公司拿地越来越难
“对于中小地产公司来说,土地的多少就意外着生存能力的大小!碧锖嚎吹,其他大房地产公司也开始频繁进入武汉、长沙等二线城市,尤其是上市地产公司,不管多高的价格都去竞争!按蠊灸玫睾罂梢远谄鹄,等土地再上涨后,坐收土地增值利润!比欢杂谥行⌒凸,需要持续发展的现金流来保证他的公司快速发展,不能将太多的钱砸在买地上。
针对上述合肥地块,田汉说,按照该地块的价格,只能开发高档住宅,显然与公司的产品方向不符。不仅是这个地块,在其他很多二线城市都有类似情况,由于大开发商的涌入,土地出让价格也水涨船高,而与地价相比,这些城市的房价涨幅有限,使得房地产开发风险加大。
事实上,田汉今年考察了好多地块都无功而返!岸杂谥行〉夭纠此,获取土地的难度越来越大,但如果没有可持续开发的土地,这些公司又将面临生存的危险!碧锖罕砬槟氐厮。
北京拿地竞争太激烈
尽管公司注册地在北京,但田汉已在考虑逐步退出北京市场!氨本┫衷谔涯玫亓!碧锖核,他们现在普遍关注郊区地块,不久前通州一块土地招标,11家开发商投标,规划建筑面积近14万平米的土地,竟然最高价格达7亿元,最后被上市公司远洋地产拿到,楼面地价达5000元/平米,而现在通州的房价则在8000元/平米。田汉觉得这样的土地价格小公司肯定是吃不消的。
田汉扳着指头数到,北京今年出让的住宅性质用地,几乎全部被大开发商,尤其是上市大开发商拿得,小公司只能参与郊区土地的争夺,但价格因为竞争激烈而被哄抬,房山地块竞价达165次,密云一块地竞价竟然超过了166次。更有甚者,门头沟的一块土地竞价竟然多达285次。这种疯狂竞争的局面,让好多中小公司望而却步。
圈钱后才能圈地
田汉在北京石景山、顺义及内蒙古通辽有一定的土地可供持续开发,但拿地仍然是田汉早上起来思考的第一件事件!爸挥性谡飧鼋锥稳米约呵看笃鹄,才能获得更大的发展空间!彼,未来地产行业将是资本的竞争,“上市地产公司拿地时出手阔绰,就是因为他们有钱,才敢出大价钱拿地!蹦壳八诳悸墙墓旧鲜,按照他的计算,这个时间应该是在5年内。
★专家解读★
房地产将短期调整
冯科 北京大学经济所房地产金融中心主任
新京报:现在好多开发商频繁拿地,您是如何看待他们这种行为的?
冯科:房地产是目前最具有完整性的保值产品,尤其是近年来房价的快速上涨,使购买者心中产生了良好的投资回报预期,不投资房产就很难找到其他投资对象?⑸唐捣备呒勰玫,显然开发商是看到了这种市场表现和趋势。
新京报:从经济学的角度,您是如何看待目前房价的走势呢?
冯科:今后我国房价和需求将会出现结构性的变化,随着大量保障性住房开发数量的增加,尤其是这些产品有可能在明年进入市场,因此2008年平均房价会降下来。但非保障性的商品房价格还会上涨,涨幅会放缓。初步预计此后的15个月左右,中国的房地产行业将进入一个调整阶段。
新京报:如果中国房地产进入15个月左右的调整期,对开发商的影响何在?
冯科:在这个过程中,我国5万开发商,至少要有三分之一被淘汰,同时土地和资金开始向前100强的房地产企业集中。不过我认为,房地产行业长期看好,调整过后,房地产行业仍将和宏观经济同速度增长。
同题问答
如何看待“结构性通胀”
目前通货膨胀基本处于可以接受的范畴。有些产品的价格出现了快速上涨,但也有些产品的价格出现了合理的下降,说明目前出现的这种通货膨胀是一种结构性的变化。未来一年中,通货膨胀将会放缓,但会仍然处于向上走的趋势,政府有能力也有希望将这种结构性的上涨进行控制。
★大事记★
今年下半年起 包括万科、金地、保利、远洋、碧桂园等地产公司进入全国疯狂圈地的局面。全国土地因开发商圈地而出现了几十倍,甚至上百倍的增长。
7月份 包括国务院、建设部、国土资源部等部门开始对小产权住宅进行叫停。
7月24日 长沙开福区新河三角洲地块最终价格高达人民币92亿元,创造了招拍挂以来地价总价的新纪录。
8月24日 苏宁环球摘得上海南京路黄浦163地块,楼面地价高达66927元/平米,成为今年的楼面地价之王。以上两地王的出现,则是开发商全国疯狂拿地的缩影。
9月底 央行二套房贷政策出台,由于购买二套以上住宅首付比例和按揭比例提高,投资性购买因此推出市场,使得大量城市出现了销售暂缓的局面,尤其是二套房贷细则出台,地产股全面大跌。
12月4日 北京师范大学金融研究中心研究报告称,近十年来累计土地囤积规模为8.82亿平米,考虑到开发商早期囤地的不规范性,以及统计数据可能出现的错误和遗漏,估计土地囤积面积实际可能达到10亿平米。(张学冬)
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