人人希望有安逸而体面的住房，尤其是在有购房之后成家立业传统的中国。但现实不容乐观———无需再提房价上涨这一众所周知的事实，从“七成90平米”政策效应的耗散，也可以窥一斑而见全豹。

　　从去年开始实行的一系列调整商品房供应结构、摧抑房价的政策，应该在今年下半年逐渐显示威力。除了税收政策以外，最刚性的一条是2006年5月建设部公布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中要求自当年6月1日起，新建住房有七成应该是90平米以下的小户型。然而国家信息中心的统计数字显出刚性条例的软性一面：今年1月至5月投资在90平米以下的项目只占总量的17.2%。对于期望以小户型抑制房价的持币待购者而言，显然不是个好消息。

　　“七成90平米”政策出台之初就遭到抵制，不仅有房地产商，还包括商品房主场化的主张者。各方暗渡陈仓的举动层出不穷，一些地方或是充耳不闻，或是提前审批，或是静观其变，等待制定政策者的决心自行消退。更多的做法是，房地产商加强了对小户型住宅的“合理”规划，只要客户购买两套相连的小户型，打通之后就是完整的大户型住宅。相信还有很多捂在一级开发商手中的土地已通过各种手段完成了报批手续，这些项目并不受铁规限制。上有政策下有对策从来都不是一句空话，更何况，其中一些对策执行者是手握地方决策权与话语权、资产处置权的一方政经“诸侯”。

　　当然，也不能说“七成90平米”政策毫无作用。从北京市场来看，目前市场存量和增量合计90平米以下的供应量占整体的30%，许多土地已经形成在售项目，2007年“七成90平米”政策对住宅供应结构的影响效果虽然无法体现，但长远影响会在以后逐年释放。目前，北京市场小户型住宅的交易量已近一半左右。

　　但对购房者来说，更大的不幸在于，即便小户型占据了市场的主导，房价也不可能进入下降通道。

　　一则小户型住宅仍然面临在高房价压力下的资产重估。也就是说，随着房价的急剧蹿升，小户型房必定会紧跟土地与房价涨价的步伐，按照出售期同类商品房的价格进行调整。小户型房的总价可能会低，但单位价格并不会下降多少。事实上，小户型的开发成本要高于大户型。第二，小户型与大户型房一样，只要是商品房，就会面临随着区位、公共配套设施等一系列因素而来的溢价或者折价，大城市中心城区的房屋即便只有50平米，只要处于卖方市场，均价仍达万元以上。第三，目前推出的小户型住宅与2003年左右的第一代小户型不同，都经过了开发商相当精准的设计，精心建筑、严格管理成为新一代高端小户型住宅的特色，小户型房绝不是廉价房的代名词。

　　导致政策效用耗散的原因是多种多样的，或者是因为上有政策下有对策，这意味着我们的利益激励机制存在问题，由房地产的主要受益方吐出利益是不可能实现的幻想；或者是因为政策与市场化的走向相抵牾，比如以税收控制购房需求，这在全球流动性过剩、房价疯涨的背景下，仍然是个难以实现的美梦；又或者是因为产品品质上升引发的价格上升……从小户型房来看，上述原因一一具备。

　　小户型房可以合理利用土地，可以改变住宅结构，但目前还不能成为房价的助降器。忽视这一事实会导致购房者产生不切实际的幻想，从而增加对房地产市场的不满。政府所能做的是，承认市场的客观规律，告诉民众房地产市场的真实数据，以及出台平抑房价手段的效果，并真正加大对廉租房资金的投入力度，对经济适用房之中的寻租现象加强约束，才有可能使局面得到改善。(叶檀)