房价飙升、投资猛增、供不应求、结构倒挂、外资热涌等情况，确实是当今楼市调控的“怪现状”。但是，我们并不能由此就把调控政策和目标无法实现的责任推给中央政府。

　　我认为造成目前状况有以下几方面原因。

　　首先，地方政府的积极性、执行力度不够。现在，还有很多地方政府怀揣老观念，不肯积极配合，并没有真正按照中央宏观调控的要求来操作。他们就怕房地产价格下来影响到自己的政绩，作为地方政府第二财政收入的房地产价格一旦下来，是很多地方官员不愿意看到的结果。

　　其次，社会保障问题、廉租房、经济适用房这些行政手段都是需要地方政府来实施的，也就意味着他们要不停地掏钱。那么，这里面就有几个问题有待解决了：第一，地方政府有没有能力来掏这些钱；第二，即使地方政府有能力掏这笔钱，但愿不愿意掏还是个问题。事实上，很多地方政府关于保障型住房的问题都仅限于口头讲讲。而且就算彻底执行，也需要时间和过程。政策的的制定、落实以及到最后的见效具有时间滞后性，我们需要耐心等待。

　　尽管中央有很好的想法，但要把想法变成现实，也需要过程。就拿造小房型住房来说，这确实是个很好的规划，但真正变成现实还需要时间，我们不能期望在一夜间就能达到70/90。所以，不能说宏观调控没有效果，因为政策从论证、实施到见效，需要一个相当长的过程。我估计，至少也需要一到三年。

　　当然，开发商的暴利心态也是导致问题的重要原因。中小房型面对的是中低收入家庭，不但成本高，利润还低，他们当然希望开发利润高的大房型而不是小房型。所以，开发商对形势的认识以及牟取暴利的心态不调整过来，就不可能指望他们扎扎实实地执行70/90。

　　那么，面对以上种种问题，中央政府就应双管齐下，除了行政命令以外，也需要动用法律的和市场的手段。对地方政府主要适用行政命令，实施目标责任制和行政述责制，这样就可以追究责任。对于开主商则主要动用市场办法，用经济利益进行引导。(尹伯成 复旦房地产研究中心主任)