平抑房价关键在于按住信贷扩张

2010年10月14日 09:29　来源：中国证券报　

　　导致中国房价持续上涨的因素很多，如：住房制度改革导致压抑的住房需求被迅速释放、城市化导致人口向城市集中增加了住房的需求、分税制使地方政府有推高土地价格的冲动等，这些因素无疑都对房价的上涨起到了重要的推动作用。其实，所有的刺激房地产价格的因素归根结底是货币的增加所致，如果一个人想拥有住房但没有相应的资金实力的话，他的需求只能是潜在的需求，上述这些因素基本上都属于住房的潜在需求，没有货币与信贷的配合，这些因素对住房价都不会构成实质性的影响。

　　货币与信贷是两个相互关联的金融变量。信贷是商业银行的信用创造，是商业银行新创造出来的货币，信贷扩张会增加货币总量。信贷扩张是增加货币供应的主要渠道之一�；醣夜┯υ黾邮切糯黾拥那疤崽跫�，没有货币商业银行就没有能力创造信贷。

　　2009年的房地产市场走势多少让人有些意外：在全球金融�；谋尘跋轮泄姆考鄢鱿至舜蠓鹊纳险�。以北京为例，不少楼盘在2009年度里，价格上涨了一倍。主要市场中介机构及研究机构公布的房地产价格涨幅都在25%左右，中心城市的房价涨幅更是相当惊人的。

　　导致2009年房价出现大幅度上涨的最主要因素是信贷的超常规增长。从2008年的信贷情况看，月度信贷规模平均在3500亿至4500亿之间，但为了应对全球金融�；�，我国从2008年11月份开始实施适度宽松的货币政策，信贷增长情况出现了井喷：2008年11月份的新增信贷为4700多亿元，12月份为7600多亿元，至2009年第一季度月均信贷增加到1.52万亿，2009年第二季度月均信贷为9279亿元，2009年上半年信贷增长7.37万亿元，月均超过1万亿元，是正常年份的三倍。从2009年7月份开始信贷增速有所放缓，但还是超过正常的水平。从官方公布的统计数据看，2009年全年信贷增长9.5万亿元，如果加上表外信贷数据，则实际信贷总量应该在12万亿以上。

　　信贷的超常规增长从几个方面影响楼市价格：

　　首先，信贷的超常规增长通过供给与需求两个方面影响房价。

　　从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中处于更加有利的地位，楼市价格必然上升。

　　开发商有了资金的支持，在楼价上涨的刺激下出现了囤积土地的冲动，截至2010年6月底，土地储备前10位的公司中，有7家公司土地储备超过3000万平方米，排名第一的公司拥有5000多万平方米土地储备。土地闲置增加了楼市的供求矛盾，刺激楼价上涨。

　　土地的供给同样与信贷政策有关。在宽松的信贷政策刺激下，商业银行与地方政府形成融资默契：将各种国有资产打包成融资平台，从资产总量看，这些融资平台数量巨大，从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件，加上各地方财政的隐性担保，商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台，根据有关部门的统计，在2009年新增加的9.5万亿贷款中，有5万多亿贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利，地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是，我们看到一个反常的现象，在楼市火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了18%，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升，各地都出现了所谓的“地王”现象。而土地价格的上升必然助涨房价的上升。

　　从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低。

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