外资“曲线”搅局楼市调控(2)

2010年09月19日 09:53　来源：《瞭望》新闻周刊　

　　国内开发商海外融资潜藏风险

　　受访业内人士分析，外资近期在我国房地产时常频繁活动，除了外资预期人民币升值和看好中国房地产业投资前景，追求高额利润回报以外，还有一个重要原因是，由于银根收紧及房地产调控政策，国内不少房地产企业融资困难，缺乏资金的房地产商通过多渠道面向海外融资，从而对外资流入房地产市场产生了推波助澜作用。这也是一条外资“曲线”入境的新路径。

　　国内开发商主要通过发行股权投资基金和债券的形式，吸引外资进入中国楼市。位列国内10大房地产开发商的金地集团今年4月与瑞士银行环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；恒大地产6月通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资，主要的投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构；8月，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行4亿美元的5年期优先票据；早在今年4月，碧桂园就已针对海外市场进行过一次5.5亿美元的融资计划。

　　据不完全统计，在今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家国内大型房地产开发商相继推出了海外融资计划，融资总规模预计将达到100多亿美元。仅仅在今年4月份一个单月，恒大地产、碧桂园等７家国内房地产开发商宣布在香港发行优先票据融资。

　　麦格里银行集团中国区一位分析人员告诉《瞭望》新闻周刊，2008年是中国房地产企业转向海外融资的重要一年；近两年，中国房地产企业从银行获得贷款的不确定性受政策影响很大，因此，许多开发商急着构建一条稳定的海外融资渠道，使其开发资金来源更为多元化。

　　这位分析人员同时也指出，虽然中国房地产企业海外融资是应对国内银行收紧贷款的好办法，但其代价十分高昂，以发行5～7年期的海外债券为例，利率达10%以上。发行高息债券筹得了资金，但高额利息支付比率却吞噬了企业的部分利润，潜藏的债务风险不容忽视。

　　加强外资监管巩固调控成效

　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉本刊记者，对于外资基金来说，中国内地正在进行的宏观调控以及房地产成交的萎缩或许并非完全是坏事，这种调整背后可能酝酿着新机会。外资正在中国房地产市场坐收渔利，或者购置物业，享受日后房地产回暖后的溢价；或者以假股权真债权方式向内地房地产企业输血，获得高额债息。

　　“外资在国内房地产行业日趋活跃，对于国内房地产价格的推高作用也显而易见。同时将导致国内产业结构及发展模式扭曲的态势进一步恶化，也会造成国内财富分配不公现象加剧�！本澳巳ㄈ衔�，当前，只有切实加强对外资的监管力度，才能有效巩固房地产调控成果。

　　首先，对外资投资房地产的政策进行梳理和督促落实，对地方政府吸引外资进入房地产还要有特别规定。今年4月，国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布，明确了除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，其他由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，再次对该审批权下放进一步说明。但是，审批权的下放，可能在一定程度上便利外资涌入房地产。

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