上海土地市场急速升温提价揭示开发商心态变化

2010年09月09日 10:13　来源：上海青年报　

　　土地市场近日回暖速度快于预期，近日位于松江的广富林2-5地块被合生房地产开发有限公司以总价12.46亿元摘得，折合楼板价为16488元/平方米，溢价率达131%。业内人士分析表示，土地市场的快速升温来自开发商对于市场回暖后的心态变化。不过专家却表示，市场加速升温后提前到来的回暖走势隐患重重，不利于长期的健康发展。

　　周祺瑾

　　提速

　　土地市场急速升温

　　位于松江广富林路2-5地块近日出让，该地块与去年2月出让的广富林2-4地块毗邻，密度同样是0.8，由于2-4地块此前创造出高价，此次该地块的出让引发业内极大的关注。包括合生、招商、九龙仓、绿地在内的多家知名企业在现场争夺该地块，最后经历一场暗标后，合生以总价12.36亿获得该地块，折合楼板价16488元/平方米，溢价率达131%。

　　根据规划，广富林2-5地块出让面积为94476.3平方米，容积率为0.8，东至规划道路，南至银泽路。因此在广富林2-5地块出让之际，曾有人预测如果此次地块的成交价格继续受到调控影响继续下滑，那么则会对之前的地块造成压力。但是该地块回暖的速度显然快于业内预期，单价甚至超出了调控前的2-4地块。今年2月26日，招商和万科的联合竞买体以总价17.16亿元拍得广富林2-4地块，成交楼板价达到16378元／平方米，溢价率达191%成为松江的地王。

　　除此之外，与广富林2-5地块一起出让的祥和路2号住宅用地，起拍价格为7.34亿元，起始楼板价高达9006元/平方米，最后晋程控股有限公司以总价99200万元夺得该地块，楼板价12164元/平方米，溢价率35%。当然之前远洋地产控股亿总价19亿夺得位于宝山美兰湖的两块低密度用地，折合单价超过2万平米创下美兰湖新地王，也一度引起业内集中关注。

　　加速

　　提价揭示开发商心态变化

　　从远洋地产控股亿总价19亿夺得位于宝山美兰湖的两块低密度用地，折合单价超过2万平米创下美兰湖新地王，到合生总价17亿，单价1.65万刷新松江地王，上海的土地市场在经历调控之后回暖，其回暖之势大有超出调控前之势。对此中国指数研究院院长陈晟认为，地价走高还只是局部，其中低容积率产品和市场主导的公寓房存在差异，这类产品可以通过打造高端产品大大拉动出售价格，因此受到开发商欢迎�；δ撤康夭笠蹈卟阋脖硎�，目前开发商对土地的需求还是很大，但是政府方面优质土地的供应并不多，因此一旦有好的土地，开发商还是会十分积极。另一方面，经过前几轮的调整不难看出，房价的整体趋势还是上扬的，因此开发商拿地底气还是很足。

　　开发商拿地的底气来自何处？答案或许就在于市场回暖带来的心态转变，近期部分楼盘的提价已经说明了这一切。某知名中介公司的工作人员告诉记者，从上个月末开始，不少卖家的心态已经发生改变，纷纷提价。而这一点也体现在新开楼盘上，记者发现前期不少进行促销或者开盘价格较低的项目，在顺利地进行资金回笼后纷纷出现价格上调。

　　位于闸北的上海滩大宁城，这个由建工集团打造的紧贴内环的项目以2.6万单价开盘，这个价格比地理位置更远的慧芝湖，单价要低近万元，该项目开盘当日就售罄。但是在第一批房源结束之后，后续房源近日后续房源报价为2.8万，仅一个月之隔，单价上浮3000元。位于闵行莲花路附近的万源城朗郡在7月份也曾推出过一批单价2.8万的特价房，但是记者从售楼处了解到，该批房源数量有限，推出几天就没有了，目前的房源单价在3.1-3.5万元不等。位于大华的中环1号，此前有一批房源单价是1.7-1.8万，但是据了解该房源是紧贴高价的房源，地理位置很不理想，目前该楼盘单价为2万元。

　　某开发商表示，开发商清醒地认识到目前市场的需求依然十分强烈，如可以说只要牺牲一点点价格，就能取得不错的成交量。另一方面，目前银行的贷款紧缩对市场造成的影响的确很大，制约了不少购房者�；痪浠八�，市场的调控还在，但是购房者的预期已经发生很大的转变，市场购买需求依然暗流涌动，正是出于这样的认识，很多开发商已经有了提价的底气。

　　刹车

　　回暖提前隐患重重

　　成交量的复苏带回了开发商的自信，但是过快的提价对于市场而言却隐患重重。某知名房地产上市公司营销部负责人告诉记者，政府的调控意图在于遏制过快的价格上涨，如果市场有了调控效果，那么后续的调控就会止步，否则很有可能出台更为严厉的调控措施，比如目前力度不断加大的关于土地、信贷的调控力度。如果房价继续走高，更为严厉的房产税等调控可能会再次被提上议程，这对房地产市场影响很大，出台更为严厉的措施对市场长远发展不利，更不是开发商愿意看到的。

　　另有某国有企业高层指出，此次调控中央的基调明确，就是要抑制房价过快增长，如果上海房价出现快速反弹，必然会引发新一轮的调控，调控的落足点可能是税收，增加购房和持有成本，最终这部分价格还会被转嫁到购房者身上，导致房价的进一步走高。推动房价上涨的资金大部分又来自于银行的贷款，届时银行与房产关系更加复杂，隐患将逐步加大，调控难度更大。

　　就在这场讨论后不久，政府的调控文书再次出台。9月2日，上海市住房保障和房屋管理局下发关于严格商品住房预售许可管理通知，该文件重申了关于预售许可最低规模的规定，指出建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。中原地产研究部报告指出，该条例在“金九”当前出台用意十分之明确，就是为稳定供应保驾护航，同时对于政府对房地产市场的紧缩态度的又一次提醒。

　　不过上海易居研究院杨红旭表示，4月出台的调控在有一些地区已经有了效果，对于北京、上海等房价上涨过快的区域效果也有一定的体现，综合经济发展情况，政府不会短期内出台二次调控。但是如果房价继续走高，甚至出现和调控希望看到的相违背的情况，很难预测是否有更加严厉的调控出台。

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