中介称“首次触底”已完成深圳房价反弹压力大

2010年09月08日 10:23　来源：南方日报　

　　“最近的楼市又有上升的势头了�！币幻嗄攴康夭醇腋嫠呒钦�,最近一个月深圳楼市呈现“价量齐升”的态势,8月16—22日,一二手房成交套数分别环比上涨72.4%和22.5%,8月23—29日,一手房成交套数虽略有回落,但二手房成交套数环比大涨34.58%。

　　而来自中原地产的数据则显示,2010年8月,中原(深圳)领先指数为304.0点,深圳全市六区185个样本楼盘成交均价为17164元/平方米,环比7月微跌0.06%,环比上半年指数最高点时4月下跌7.33%,8月成交均价与7月基本持平。

　　针对目前不少刚需入市,成交量回暖,房价止跌的现象,世联地产市场研究总监王海斌认为,目前深圳楼市正处于“首次触底”后的反弹阶段,在成交量反弹的带动下,深圳楼市价格面临反弹的压力越来越大。

　　8月楼市已回暖?

　　国土部门的成交价格受成交结构影响较大,不能反映新政后深圳房价的真实变化,4月新政到现在深圳房价到底发生了怎样的变化?

　　深圳中原的数据显示,在中原定向监测的185个样本楼盘中,70.27%样本楼盘价格相比前三月均价出现下跌:约6.49%的样本楼盘跌幅大于10%,19.46%的样本楼盘跌幅在-10%—5%之间,有44.32%的样本楼盘跌幅在-5%-0之间。29.73%样本楼盘价格相比前三月均价出现上升:16.76%的样本楼盘升幅在0—5%之间,10.27%的样本楼盘升幅在5%-10%之间,仅有2.70%的楼盘上升幅度大于10%。

　　“8月样本楼盘价格涨跌幅度的分布出现了明显变化,价格下跌的样本楼盘比例发生较大的变动,由7月份的83%下降至70.27%。同时,相比7月份来说,上涨的区间比例都有所增加,而下跌的区间比例都有所减少,其中,价格上涨幅度在5%—10%的样本楼盘比例上升最多,相反,价格跌幅在-5-0%之间的样本楼盘比例下降最多”。针对深圳中原8月的领先指数数据,中原地产市场研究总监王世界解释,从样本楼盘价格涨跌幅度的分布来看,8月深圳市场出现回暖迹象,上涨区间比例明显增加。

　　“上个月还放盘120万元,现在放盘的都是130万—40万元的了�！笔忻癫苄〗惚硎�,其关注的罗湖区某楼盘近一两个月业主对价格强硬起来,放盘价明显升高了。记者了解到,楼市在经过3个多月的僵持后,观望气氛有所减弱,部分刚性需求对未来房价的预期发生改变,开始进入市场,而《深圳市房地产监管办法》的出台和实施又间接促成了新政之后的一波成交小高潮,从而导致了各方对房价的上升预期增强,“这种预期的另一方面是国家宏观调控不放松的态度,给楼市的上行带来非常大的压力,这两方面的合力使得房价仍在高位徘徊不下”。

　　房价仅是结构性回落?

　　调控四月,房价在楼市新政后价格下降仅仅是少数人的幸运,记者踩盘发现,深圳的房价在原关内四区以及配套相对完善的地区都呈现坚挺的局面,房价不再上涨,但也没有明显的下降,只有一些区位较偏的楼盘才出现价格下降。对于楼市新政后房价回落,世联研究认为这一波下跌走势是结构性的。

　　世联数据平台提供的统计显示,在“国十条”出台的前八周,关内四区一手成交套数占比平均为35.5%,而最近八周关内四区一手成交套数占比平均仅为19.1%,成交的区域结构性差异明显,导致“国十条”后深圳房价下降。

　　中原统计数据中,8月深圳房价的环比微跌也与各区价格变化的结构有很大关系。中原领先指数显示,8月份深圳六大区一改7月整体下跌的状况,出现涨跌区域均匀分布的现象,其中,出现环比上涨的区域有宝安区、龙岗区和南山区,环比上涨幅度分别为1.3%、0.6%和0.4%；环比下跌的区域是罗湖区、盐田区和福田区,跌幅分别是1.0%、1.0%和0.4%,“本月变化较为突出的区域是龙岗区,该区由上月4.8%的跌幅扭转为本月0.6%的涨幅,其他各区域领先指数较上月都处于回升态势”。

　　不仅如此,二手房成交均价的回落也是结构性的原因。世联地产王海斌认为,二手大户型物业因为住家居多,放盘少,成交少,价格比较稳定,而小户型物业因为投资客的参与,价格随政策的出台波动较大,所以导致新政后全市二手成交均价的回落�！罢庵肿纯鱿�,若成交的结构性差异出现反转,则楼市价格就会反弹,这种市场成交量放大价格就会反弹�！蓖鹾１蟊硎�。

　　反弹态势不会持久?

　　前7月一手住宅新增预售套数同比减少四成”,王海斌告诉记者,在目前楼市僵持阶段,开发商的推迟入市也让深圳房价呈现相对稳定的局面,这一方面导致目前绝大多数在售新盘均为准现楼,甚至部分楼盘前期已经入伙,后期尚未申请预售许可；另一方面导致目前一手可售房源紧张,促使房价稳定。

　　另一方面,开发商之前开出的种种优惠政策在近期有所收敛。王海斌告诉记者,“国十条”出台后,部分一手楼盘自四月下旬开始促销,优惠折扣在95—99折之间,但近期一手楼盘折前价格反而有所上调,折扣点数亦有所减少,多数楼盘最高折扣不超过两个点,“其原因主要是近一月成交量的持续放大恢复了开发商对楼市的信心”,这些都增加了深圳楼市价格反弹的压力。

　　不过对比2007年“9·27”新政后市场状况,王海斌认为目前深圳楼市正处于成交量首次触底后回升的阶段:“9·27”新政后的深圳楼市呈现价格坚挺、成交量首次触底回升、价格下跌、成交量二次触底回升、价格触底五个阶段,住宅成交量也经历“两次触底”过程,直到成交量第二次触底回升后,成交价格才算是真正触底,“目前住宅成交量触底反弹现象是由于市场信心逐渐上升,但鉴于价钱尚未真正松动,这种反弹的态势不会持久�！�

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