广州建设规划实施新规 开发商不能再磨洋工囤地
开发商不能再有意使报批资料不合格,被打回反复修改来拖延时间巧囤地了。记者昨日从广州市规划局获悉,《广州市规划局规范行政许可自由裁量权暂行规定》(简称《规定》)已经市政府法制办审查通过,自8月15日起开始执行。
据介绍,广州市规划局被选作规范行政许可的试点单位,因此《规定》主要针对该局的行政许可事项作出规定。广州市规划局的行政许可事项包括“一书四证”,即:建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、建设工程规划验收合格证。由于乡村建设规划许可证是《城乡规划法》新规定的制度,而这一制度在广州市尚缺乏实践经验,因此在此次立法中暂未作出规定。
《规定》中对于开发商往往利用规划报建等审批环节“做文章”巧囤地、规模过小的用地的道路规划、已预售小区改设计施工图等敏感问题做出了明确的规定。值得注意的是,《规定》指出,如果要变更《建设工程规划许可证》附图(建筑设计施工图),已预售或者销售的房地产开发项目,建设单位应提供房管部门出具的停止预售或者销售的证明及已购房业主的名单,并取得已购房业主对修改方案的书面同意意见。
此外,《规定》还明确了除工业、仓储用地外,通过公开出让方式取得国有土地使用权的建设项目,不得变更规划条件中的强制性指标。
解困篇
开发商不能再“磨洋工”报规划
有房地产业界人士提出,开发商往往利用规划报建等审批环节“做文章”巧囤地,即有意使报批资料不合格被打回反复修改来拖延时间。
此次《规定》表示,城乡规划主管部门办理规划行政许可事项,首先应当审查建设单位或个人是否已提交符合要求的立案资料。提交的立案资料不符合要求的,并且经通知补正后仍未提交符合要求的立案资料的,不予受理其申请事项。
规模过小的用地要临规划道路
地块的红线范围划定对于开发建设非常关键,有部分地块由于红线刚好划分在河涌边或者是别人土地的边界上,自身土地周边又没有道路,建设前寄望于占用公共道路或者他人通道,到最后占用无望,就变成是无路可走,这种状况对业主进出也造成了极大的困扰。
《规定》指出,划定《建设项目选址意见书》中的用地红线应当结合城乡规划确定的地块边线划定；在用地规模远小于所在规划地块用地面积的情况下,应当使选址地块一侧或两侧临规划道路,同时尽可能保证地块形状规整,以利于剩余地块的开发和建设。
选址地块临尚未实施的规划道路的,如规划道路宽度小于或等于40米(不含展宽段),红线应当划至规划道路中线；如规划道路宽度大于40米(不含展宽段),红线应当划至规划道路边线。选址地块临已实施的规划道路的,红线应当划至规划道路边线。
临规划河涌的地块,红线应当划至规划河涌的边线。临防护绿地的地块,如防护绿带宽度小于或等于20米,红线应当包含防护绿地范围；如防护绿带宽度大于20米,红线应当不包含防护绿地范围。
已预售小区改设计施工图要业主书面同意
据了解,广州市要求开发商在卖楼时要公示小区规划设计,但不少业主在购房后仍发现有“货不对板”的现象:原本是花园的地方变成了会所,原本是绿地的地方变成了停车场甚至是专业批发市场等等。这使得业主入住后与开发商等方面出现不少纠纷。
《规定》指出,如果要变更《建设工程规划许可证》附图(建筑设计施工图),已预售或者销售的房地产开发项目,建设单位应提供房管部门出具的停止预售或者销售的证明及已购房业主的名单,并取得已购房业主对修改方案的书面同意意见,同时提供上述业主的具体联系方式。不得将配套公建、停车场库等非经营性用房调整为经营性用房。
而如果地块变更了建筑或者绿地布局、道路系统、竖向设计、各幢建筑的使用功能、层数、高度、建筑退让或者建筑间距的等,则应当按照程序重新办理建筑设计方案审查、申领《建设工程规划许可证》并且注销原《建设工程规划许可证》。
提醒篇
拍卖住宅地不得变更规划条件强制性指标
据《规定》,单独核发规划条件时,确定用地规模和用地红线应当符合以下规定:拟出让的政府储备用地,应当按照可建设用地界址范围确定。申请使用自有的国有建设用地进行新建、扩建、改建的,应当依据土地行政主管部门核定的合法权属用地界址坐标,并且结合拟建项目规模、周边建筑现状、建筑间距及交通安全等因素确定。
除工业、仓储用地外,通过公开出让方式取得国有土地使用权的建设项目,不得变更规划条件中的强制性指标。以出让方式提供国有土地使用权的,要核发《建设用地规划许可证》,应当已签订国有土地使用权出让合同。
变电站、垃圾压缩站、消防站、医疗卫生项目、污水处理设施等对周边地区公众环境权益影响较大的市政设施建设项目,应当已取得环保主管部门的环评批复同意意见。
转让所得地块不用办理变更手续
变更《建设用地规划许可证》中的用地单位名称应当符合以下条件:已经取得国有土地使用证的用地,申请人应当提交已更名的国有土地使用证；尚未取得国有土地使用证的用地,其中属于以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,申请人应当取得有关主管部门同意用地单位变更的批准文件；属于以出让方式提供国有土地使用权的建设项目,申请人应当取得工商等行政主管部门同意用地单位组织机构名称变更的批准文件。
经审查同意变更的,城乡规划主管部门应当重新核发《建设用地规划许可证》,并且注销原《建设用地规划许可证》；不同意变更的,以复函形式告知申请人。
依法在土地二级市场取得建设用地,无需办理变更《建设用地规划许可证》用地单位名称手续；需要继续建设的,可由建设用地使用权人按照《广州市申请使用建设用地规则》的规定,直接向城乡规划主管部门申领规划条件。
三种情形下可分期规划验收
《规划》表示,同一幢建筑物由两个或两个以上的《建设工程规划许可证》许可建设,一般应当在该幢建筑物全部竣工后再申请规划验收；同一《建设工程规划许可证》许可的建设工程一般应当同时申请规划验收。
属于下列情形之一的,可以分期申请规划验收:建筑区划内有多幢建筑,各建筑之间完全独立的,可以分期申请规划验收；同一幢建筑裙楼和塔楼功能相对独立的,可以分期申请规划验收；独立用地的公建配套,可以先行申请规划验收。
南方日报记者曾雅
通讯员穗规宣
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