新盘定价"底气不足" 北京一二手房再现价格倒挂

2010年08月20日 10:22　来源：新京报　

　　4月楼市调控政策出台后，买卖市场持续低迷，少数开发商在重压下日渐出现现金流紧张的局面，开始采取降价措施以促成成交。在这种背景下，京城楼市部分区域又再次出现新房价格低于二手房价格的现象，引起了广泛关注。

　　在近期开盘项目中，从郊区来看，大兴、房山等地都出现了新房价格低于二手房；而城区内望京出现了新房价格低于二手房价格的情况。尽管目前一、二手倒挂现象仅表现在局部区域，不过，随着政策的加码，业内预期曾经在2008年出现过的一二手房倒挂现象会再度呈现扩大化的趋势。

　　新盘定价“底气不足”

　　面临市场的严格调控，部分区域的新开楼盘面临很大的销售压力，开发商为了达成销售目标，就会选择降价销售，甚至一部分房屋价格低于二手房，形成了价格倒挂。

　　记者从链家地产了解到，望京地区的首开国风上观，价格为25000元/平米左右，但是周边的二手房的价格在27000元/平米—28000元/平米，而周边融科橄榄城的价格甚至达到了30000元/平米，出现了价格的倒挂现象。

　　“链家地产”市场研究部认为，之所以会出现这种情况，主要是因为周边二手房的户型和格局优于首开国风上观，而且周边二手房距离地铁比较近，交通环境比较好，此外，二手房楼盘相对来说小区环境成熟，设施齐备。首开国风上观虽说也属于高档楼盘，但是由于小区环境的原因，开发商有些“底气不足”，所以目前价格较低。

　　不过，按照以往望京房价的走势来看，当首开国风上观的环境成熟之后，与二手房价格差距会缩小。

　　业主降价意愿不明显

　　据业内人士介绍，相对于新盘来说，目前多数二手房业主的降价意愿并不明显。如果不是急于出售的房屋，价格一般不会下降。

　　举例来说，大兴区的保利茉莉公馆，售价基本在16000元/平米左右，与周边二手房持平，甚至比一些周边二手房价格还低。目前周边业主却很少有调低报价的动作。

　　“链家地产”市场研究部认为，当地业主的心理预期价位比较高，主要有两个原因，首先，二手房经过装修之后成本增加，转嫁到房价上面，其次二手房业主比开发商更有底气，因为即使房屋不能出售，业主还有其他的方式来获利，比如说出租，或者抵押消费等等，而一些急于用钱的开发商即使做抵押，银行也会有很严格的要求。因此，业主并不着急出售，扛价能力强。

　　成交结构影响价格比

　　记者调查发现，除了开发商降价等因素外，还有一些特殊因素也在造成一二手房价倒挂。比如部分新盘的成交均价低于二手房，实际上是由于成交时户型、朝向、楼层的不同，新盘的均价会偏低，而相反的二手房的价格偏高造成的。

　　据介绍，清河地区的莱圳家园，价格是23000元/平米-26000元/平米，周边同类型的二手房的价格大约是22000元/平米-24000元/平米左右。该小区部分新房与二手价格形成倒挂。调查显示，该项目均价比周边二手房低，主要是成交结构造成的，周边二手房主要成交的是中小户型，一般为一居室或者两居室，因此单价都相对较高，所以也就相应推高了二手房的成交均价。这种现象只是相对价格倒挂，并不是绝对的倒挂。

　　此外，还有一些特殊原因，例如部分区域的二手房是学区房，而新房却没有入学资格，因此价格相对要高一些。因此，价格倒挂背后的原因是由于二手房的优势比较明显。

　　“链家地产”认为，新房二手房倒挂的现象对于二手房市场没有直接的降价作用，但是对于一部分心理抵抗能力相对较弱的业主来说，面对需求的短暂转移，可能会选择降价。新盘低价入市能否对二手房市场产生影响，在短期之内看不到明显的效果。而对于新盘市场来说，低价入市或许促使更多的开发商效仿。(记者张家齐)

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