中新网11月11日日电 据华东新闻报道，楼市历来有“金九银十”之说。更何况，去年同期宏观调控后，很多地方的房价报复性反弹也是从“金九银十”拉开的。今年上半年，从中央到地方，楼市组合拳连续推出，房价整体出现下跌，但究竟是“回暖”还是“走低”，各方都抱着“楼市走势到底如何，金九银十自看分晓”之观。更有开发商大胆预言：“金九银十”到来之际，便是楼市行情回暖之时。如今，这个被各方翘首以盼的时期刚刚送走，站在楼市风口浪尖的几座城市，情况到底如何？
北京：开发商死扛“不走软”
自打春季抑制房价的政策出台后，北京房地产的交易面积从4月的321万平方米骤减到5月的153万平方米，到现在，低迷状态仍在持续。
过了新鲜劲的白菜就是垃圾，过了中秋的月饼不如烧饼，做生意的人都知道赶时效、捉卖点、抓眼球，都知道消费者得罪不起，一旦形成消费观望，东西卖不出去，商家就得找地哭去、就得拼命降价重新吸引消费者的芳心。但就是卖房子的开发商牛，和消费者僵持了半年多，打落了牙齿往肚子里吞，硬是价格上不让分毫。
面对消费者的观望之势，开发商真的不难受吗？其实未必，有的开发商为项目滞销天天上火，员工的工资大幅下降了，但就是死挺价格。房子毕竟不是月饼、白菜，过了三五天也不会变质。尽管活的难了点，但开发商还有希望，等到“金九银十”绝地反攻。
开发商使出各种销售招数，一些售楼处在九十月间也出现过人头攒动，但总是热闹归热闹，老百姓的“钱袋子”依然不愿松动。有购房者直接表示：“与其搞这些花哨优惠，不如把房价直接降下来�！�
从数据看，9月北京商品房预售房屋(商品住宅＋经济适用房＋商铺写字楼)总成交量16623套，总成交面积200万平方米。与今年8月相比，上升20.7%，但相对今年成交量较高的4月而言，则下降了38%。10月依然没有起色。
来自北京市房地产交易管理网的数据显示：国庆期间，全市7天的网上签约住宅套数共计1386套，平均每日成交住宅仅198套，这与9月平均每日成交547套的数量相比可谓相差悬殊，直到10月11日，才有所恢复。从10月的楼市表现看，供求情况呈现持平甚至下滑趋势，这无疑给开发商们当头一棒。
一方面是购房者持续观望，等待价格走稳，“宏观调控高高挂，看你投降不投降”；一方面是开发商死顶硬扛，“拼死撑到2008，这房价决不走软”，不少北京开发商到现在还为错失上一波房价大涨机会心痛不已，于是更坚定了持久战的信心。
但较劲归较劲，钱可是真紧啊。11月初，北京召开了一个金融地产方面的会议，原拟有两三百位业界人士出席，结果一下子来了七八百位，连会议主办方预备的材料都不够分。怎么这样多的开发商主动与会？一句话，钱紧、逼的，大家伙儿都指着到会议上多找点融资途径呢。(肖宾)
上海：“绝地反击”落了空
“当下上海楼市的表现像温吞水�！闭馐巧虾；牡悍坎ぷ魇易曳胛把壑械纳虾Ｂナ行星�。
从1999年开始，步入了上升的金光大道，直到今年3月，这一高歌猛进的势头才戛然而止。每年的9月中旬到10月底，素有“金九银十”之称，是一年之中最让开发商期待的季节。而2005年的上海楼市，在数轮宏观调控之后，遭遇了5年之中从未有过的“熊市”。那么，这个秋季，“金九银十”能否重现上海滩？
“九十月的新楼成交量确实明显放大，日均成交维持在五六百套左右，‘十一’房展会期间甚至达到日均700套的水平。而之前个别清淡的月份，每天只有一两百套售出�！比蛑镆倒宋史窆臼腊钗豪硎俗≌钅坑扛呒抖鲁蚂恐赋�。他转而表示：即便如此，与去年同期动辄日成交上千套的销售业绩相比，差距还相当大，这从沪上各大银行房贷量大幅缩水也可见端倪。据最新统计，截至10月底，沪上中资银行个人房贷余额已经连续4个月出现负增长，共计少增长66亿元。
事实上，今年第二季度的低迷情形与去年甚为相似。所不同的是，去年开发商赢来了真正的“金九银十”，成功上演了一场“绝地反击战”。而今年开发商普遍寄予厚望的“金九银十”并未如期而至。
“毫无疑问，目前购房者已经处于主动地位�！狈胛八�。楼市重新回归到买方市场的一个典型现象就是此起彼伏的退房潮，从个人退房闹到了集体退房�！按�7月开始，就有很多购房者要求我们代理退房，以前这项业务几乎是零。”上海申浩律师事务所合伙人田庭峰律师表示。他坦言，绝大多数退房的理由都不大充分，有的称银行贷款办不出，有的贷款贷出来了买家也拒不签字，还有的借口开发商延期交付、配套设施没跟上等等。倘在以前，买家会向开发商提出赔偿；而现在，基本上都是要求退房。
错过了金九银十，接下去就是很多开发商的年终财务结算大限了，特别是春节前往往要结清工程款，这就要求开发商尽快回笼资金。那么，当前购房者的心态又是如何？中国指数研究院华东分院近期对上海市民的购房意向进行了调查，结果显示，有71%的被调查者认为房价将继续下跌，近一半的人认为下跌将持续到明年年中，近3成的人认为今年年底就会止跌。
“现在的房价，我觉得还没触底。年底前买肯定不合算，可能明年年初还要跳一次水。”28岁的准购房人余先生的看法，在市民中间具有相当大的代表性。对此，陈炜表示，第三季度上海市场开始出现由外环线向内环线扩展的房价回落现象，就连一向被认为最坚挺的高级公寓和高级别墅，价格也分别下降了2.9%和3.1%。而这一趋势，将延续到第四季度到明年上半年，除了极个别的楼盘，总体还是会有一个下调的空间�！凹鄹裨谙碌凶呶扔氤山涣恐鸾シ糯蠼巧虾Ｂナ卸唐诘闹骰鳌！敝泄裆虾７中蟹缦展芾聿恐＝菰げ�。
用“集体迷�！毙稳菹衷诘目⑸逃Φ辈晃�(林琳)
杭州：降价声中有转机
对于杭州楼市九十月份的行情而言，“金九”的成色显然不足，“银十”的判断也有些抬举。倒是在开发商花样百出的降价吆喝声里，成交量的放大似乎预示着杭城楼市的转机。
杭州市官方网站透明售房网的统计数字显示，10月的最后一周，杭州纳入网上售房的8大区域一手商品房销售量达728套，创下迄今为止本年度周成交最高记录。随后的11月第一周，一手房销量卖出629套，总成交面积7.8万多平方米，总成交金额6.2亿元。与八九月份相比，销量仍算维持高位，在全年也是屈指可数。杭州市房产管理部门总结说：“最近一个来月，杭州一手楼市销量连续创出较好的业绩�！�
这是否表明杭州楼市已走出“寒冬”？单从10月的成交量看，行情确在节节攀升，令人信心满怀。但如果再看看价格和预期，对于市场趋势的判断恐怕要打折扣了。
首先，当基于价格与成交量的“二维”空间来考量行情时，人们会发现，目前的销量是在开发商的全面降价、促销中取得的。是价格——确切地说，是处于下降通道的价格拉动了销量。杭城楼市的全面促销从“十一”黄金周期间的浙江省第12届房地产博览会上开始，手段不断翻新。有记者评说，整个房博会“简直就是个开发商比拼‘打折艺术’的竞技场�！奔负跛新ヅ痰目潭及樗孀耪劭�。降价促销之下，市场供求双方的利益均衡点似乎在不断逼近，自住型购房需求开始释放，也再次印证了那句经典的经济学术语：没有卖不动的商品，只有卖不动的价格。
其次，如果在判断未来楼市走势时，再将消费者预期作为综合考量的“第三维”，那么，变数明显增多。在10月的“房博会”上，杭州华坤市场研究有限公司，以深度访谈(对47家开发商)加随机抽样(对153位购房者)的方式，就楼市热点问题进行调查，结果大相径庭。对“楼市回暖”的看法是：开发商乐观，消费者保守。36.2%的开发商认为“房博会”后楼市就会回暖，32.2%的购房者则表示“说不清”；23.15的购房者认为最迟今年年底明年初房地产市场会回暖，而2成多的人则持相反看法。在购房时序方面，尽管85.3%的开发商认为购房者不会延迟购房，但实际上，有46.5%的购房者表示要延迟。6成多的开发商认为，购房者的决策主要倾向于买品牌好、配套好的房子，但事实上，“购房者的态度没有那么鲜明，对于品牌而言，购房者认为如此之高的房价，怎一个品牌了得？”近7成的购房者表示，楼市并不明朗，需要观望一段时间再决定。显然，他们在购房决策上还是根据楼市的宏观走势来决定的。
综合考量，与其说杭州楼市已走出“寒冬”，倒不如说，杭州的房地产市场在价格不断接近销售者心理预期的进程中，初现转机的曙光。如果再联系最近杭州一楼盘涉嫌雇佣农民工连夜排队、制造虚假抢购景象的传闻，杭州楼市走出“寒冬”的判断，就更让人心慌——也许，那只是年终的阶段性反弹？(徐寿松)
南京：城中房价逆市上扬
有人说，今年的南京楼市，从河西板块到江北板块，可谓是“降价声声声入耳”。就连传统的购房旺季“金九银十”，观望气氛依然浓郁，部分板块房价持续下跌。
据南京抉策房地产公司提供的监测数据，今年第三季度，南京房地产市场总需求为313万平方米，总供给为558万平方米，总供需比达到1.78∶1，其中新建商品房的供需比更是高达2.2∶1，供大于求的情况较第二季度有所加剧。接下来的第四季度，南京新建商品房还将有530万平方米的供给量，整个2005年南京新建商品房的上市总量将达到1400万平方米。这些房源如何消化，是摆在开发商面前的一道难题。
据了解，第四季度新建商品房市场中，江宁片区所占的市场份额最大，达到21.5%。这是因为该片区2004年新建商品房的供应量就很大，但销售情况一般，使得剩余房源要相对多于其他片区，而今年前三季度，该片区又继续新增了一些房源。
不过，也有例外。拥有“绝版”称谓的南京城中板块，一直是“稳”字当头，不见下降也不见大涨。而一场逆市涨价风潮就在金秋十月发生。城中楼市凭什么那么红火？一位业内人士说：供求关系是硬道理！他认为，地段价值成为楼盘的绝对优势，土地的稀缺性注定主城区住宅将是不可复制的珍品。从长远的城市规划看，最近南京规划部门下发的《关于进一步加强城乡规划工作的意见》中表明，城中开发要严格限制，开发量要逐年减少，这也成为城中房价走强的重大利好消息。细数城中的楼盘，上市量不会超过100万平方米，与河西、江宁、江北相比，城中地段更显地段的弥足珍贵。
从上半年零星楼盘冲万元，到下半年集中亮相，城中万元楼盘再次给楼市带来强烈的冲击。业内人士预言，城中楼盘价格再次超越万元大关，将给其他楼盘带来涨价的信心和一定的示范效应。下半年，城中板块价格上升的可能性很大，主要原因还是新上市的房源量小、求大于供的缘故。虽然还要受整个大市的制约和影响，但可以肯定，降的可能性很小，稳中有升才是主旋律。(邓华宁）
